五南官網-路與通行權、袋地解套：土地開發中通行權的實際案例分享

書泉出版社-職場專門店
財經、商管、統計-管理-土地管理
路與通行權、袋地解套：土地開發中通行權的實際案例分享

作　　者：王啓圳、朱宏杰、陳尚宏、洪漢妮（編）
出版社別：書泉
書　　系：職場專門店
出版日期：2024/02/01(1版1刷)
ＩＳＢＮ：978-986-451-364-2
E I S B N：9789864513659
書　　號：3M8L
頁　　數：308
開　　數：25K
定　　價：400元
優惠價格：316元

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路與通行權、袋地解套：土地開發中

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2024/03/28~2024/04/30
原價：700元
組合價：525元

陳樹村／法丞律師事務所所長
王益翔／新北市政府新工處處長
潘亮宇／宜蘭縣政府建設處處長
蔡金晏／高雄市議員
柯建昌／天俊國際有限公司董事長
張鈺光／國立高雄大學法律學系助理教授
李建興／義守大學管理學院EMBA / PMBA執行長
李東樵／原東聯合建築師事務所主持建築師
李榮坤／中華民國特定工廠聯合會理事長
陳朝琴／富裕新開發建設有限公司副總經理
曾文二／臺中市地政士公會第7屆、第8屆法制委員會主委

土地開發自救再出擊！教你把「路」看清楚，增進專業話語權

面對土地的投資新建、土地變更、農地工廠，甚至是家族傳承土地價值的認定，
幾乎皆是由是否有路、路可否指建築線開始著手。
從實際案例，看懂法規條文中，哪個是阻力、哪個是助力，
並學習土地開發時需要的基本概念。
待機會來臨，即能做出漂亮決定，擁有夢想土地。

    一塊土地的生死，是否「有路可行」至關重要。若沒有通行權，這塊地即使在精華地段，也無法開發，就像一塊無法打磨的鑽石。

    在當今土地、建築法規層層套疊，加上民事訴訟陷阱重重，如果你能在前期就注意到每個小細節、各個環環相扣的後續效應，必定會為自己或業主帶來更大的效益。

    本書分享許多有關土地在開發、使用、買賣時，真實遇到的陷阱、法規和已經積非成是的概念，像是畸零地認定、退縮地尺寸、總樓高／總容積樓地板面積、特定建築的存在、土地變更使用時的態樣、可否購買國有地等。從是否要設置停車位、到產創專區的變更、路是否可以指建築線，以及透過指定建築線的過程等。看建築師與律師如何步步為營、攻城掠地；也能從中明白，什麼是自己必取之「經」，找到對的路，達成夢想。

⊙王啓圳
王家建築師事務所主持建築師

經歷：
英國AA建築學院Sustainable Environmental Design碩士（肄業）
高雄大學法律碩專班
新北市工務局與高雄市工務局建管處
高雄市未登記工廠輔導計畫推動員培訓班講師
工研院產業學院、高雄第一科大業界講師
睦邑講堂土地開發系列課程講師
愛女孩國際關懷協會副理事長
建築師及公務人員高考（建築工程）及格
書籍出版：《土地建築開發：實務×攻略》（2020年／陳尚宏合著）、《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》（2022年／陳尚宏合著）


⊙朱宏杰
睿映法律事務所律師
誠業聯合事務所律師

經歷：
臺北大學法學士
輔仁大學財經法律研究所碩士
財團法人法律扶助基金會扶助律師
財團法人勵馨社會福利基金會諮詢律師


⊙陳尚宏
測量技師

經歷：
營造業工務主任
內政部土地測量局測量員
財政部國有財產署股長
正修科技大學講師
測量高考及測量技師考試及格
書籍出版：《土地建築開發：實務×攻略》（2020年／王啓圳合著）、《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》（2022年／王啓圳合著）

建築線是土地開發最基本也是水最深的地方。如果不懂土地和建築線的關係，就貿然買地開發，猶如不識水性就入海戲水，不是被抓交替，就是成為波臣。下水前，請先穿好救生衣，那就要先將這本書放在手邊，隨時研讀。
　　本書介紹了未開闢道路如何指定建築線，現有巷道與指定建築線之關係、私設道路能否指定建築線、共有土地如何指定建築線、交通用地或農業用地如何指定建築線。這些問題牽涉了非常複雜的法規，縱橫交錯，縱使是資深的建築師對之都無法充分掌握，何況是對建築法規一知半解的投資人，更遑論對土地建築的小白。凡事都要專業，但真正的專業是要多少的時間、忍耐和不斷精進才能累積得來，並不是有張牌就是專業。有能力的專業才是真正的專業，本書就是專業極致的表現。
　　在這個賺快錢的時代，還有人願意從事如此冷門卻又最重要的工作，為人專門解套建築線。還願意將其畢生的智慧結晶，在無數的清晨與深夜，在每日工作精疲力竭之餘，仍咬牙把一個又一個他人曾經遭遇過的痛苦經驗，加以分析、說明、提出對策，甚至出書與社會共享，如此有毅力和大公無私的精神，令人敬佩。讀其書，人品自在其中，讚嘆之餘，心嚮往之。如此的人，如此的書，不圖營利，非為虛名，只見真誠。有幸閱讀此書，有撥雲見日，相見恨晚之感。只要從事與土地、建築相關行業的人，不論是建商、仲介、土地開發業者、公務人員，甚至律師、法官都應人手一冊隨時參考，因為它絕對是進入不動產領域的敲門磚。

政大法學博士
前高雄地方法院法官
法丞律師事務所所長
律師　陳樹村

前言
土地經營的第一步，找到對的「路」

【人生必取的「經」】
　　由於我從事的工作是高壓性的業務，所以事前要做充分的準備，在執行或應對時也常常是驚心動魄的速度。然而，速度愈快，心需要愈慢。永遠都要去明白，「什麼」是自己的人生必取的「經」，才能訂出方向，才能遇到路上重要的人（悟空、豬八戒、沙僧⋯⋯），才能知道哪些路上，哪些妖怪是需要面對的。
　　在內部兵馬倥傯，又要面對外界環境劇烈變化，還要將《NG土地開發即刻救援》（本書作者前一本著作，五南圖書出版社）出版完成，真的是懸梁刺股、嘔心瀝血。走到一半時我也懷疑，為什麼要這麼辛苦？為什麼要出這本書？土地開發業界原本就暗潮洶湧，令人霧裡看花，很難因為誰的努力，就可以讓這個環境變得更好。
　　當時靜下來後，原本疲憊的心明白了一些事，才又開始正面起來。出版那本書，不是為了「出一本書」，而是要釐清地產業界疊床架屋的法規、風險密布的行政處分，以及似是而非的觀念。
　　定好方向之後，很幸運的，路上遇到了一起走的奇人異士，也一起決定了，要如何面對的火炎山上的鐵扇公主及牛魔王。經過一年的努力，看來這一關是過了。而且，大夥的能力也在這個打怪過關的過程，慢慢累積。
　　《NG土地開發即刻救援》是一本由失敗的經驗以及判斷所集結而成、想要幫忙土地從業人在經營土地上能成功的書，其中蒐羅面對錯綜複雜的法規制約時，不同的解題方向。很感謝各方人士的支持、指教，令我們收獲更多，也更進一步的思考，該書的功能是否有不足之處。
　　經過二版二刷之後，綜合了很多讀者回饋，大眾對於「路」，在土地、建管的專業領域中，眾說紛紜且似是而非。而在我的專業日常中，由於面對土地變更、農地工廠，甚至是家族傳承土地價值的認定，幾乎皆是由是否有路、路是否可指建築線開始，所以本書是要試著與讀者一起，來把「路」看清楚，如下：
1. 公告的道路。
2. 計畫道路。
3. 公路。
4. 有公用地役關係的既成道路。
5. 沒有公用地役關係的既成道路。
6. 可指建築線的現有巷道。
7. 不可指建築線的現有巷道。
8. 私設通路。
9. 基地內通路。
10. 類似通路。
11. 法定通路權。
12. 袋地通行權。
13. 開路通行權。
　　未來的「路」真的很重要，希望大家在未來，都明白何為自己必取的「經」，都找到對的路。

【指定建築線的戰略需知】
　　近年來，在服務「非企業主」的經驗中，發覺個人客戶群中，有一些新的狀況發生。即是：「在網路上蒐集資料的人太多，且皆是道聽塗說。」這樣的情況，甚至造成一些無法挽救的損失，或者造成了一些傷筋動骨的結果。
　　一般大眾在觀念上，常常「被」誤導最大的，即是「建築線」。如何判斷基地可不可以指定建築線、或如何在指定建築線時，設定對自己有利的策略。
　　這是連武林高手，都需要「剉著等」的功課。但網路上的訊息卻是千奇百怪，瞎子摸象⋯⋯。
　　如何判斷基地面前道路是否可指定建築線，有三個基本的條件：
1. 只有二種面前道路，在行政法位階上，可以指定建築線。
(1) 經公告的道路。
(2) 有「公用地役權關係」的現有巷道。
2. 基地地界與面前道路，需臨接或重疊。
3. 民法第820∼826條「共有物」關係的各項利弊，需考慮。
　　又如何在指定建築線時，擬定對自己最有利的策略：
1. 要清楚各地建管自治條例: 如畸零地、雙面臨道路、道路截角等的檢討方式。
2. 建築技術規則有關「面前道路寬度」以及「建築物高度」的規定。
3. 以私設通路指定建築線，有分「基地外私設通路」及「基地內通路」二者，千萬不要混淆。
　　說實在話，當您了解要蓋一棟建築，有多少法規需要面對時，除了噁心、想吐，您還可能會有二種反應：
1. 還是不要了解的好。
2. 可憐哪！臺灣的建築師們。

【學費】
　　最貴的「學費」，絕對不是帳面的那一筆。而是因為「接受一些缺陷的模式，以及不正確的資訊」後，所作出的錯誤判斷，導致難以挽救的結果。也因為回天乏術，若硬要回天，強渡關山，必定所費不貲，更是勞民傷財。
　　可以計算的風險，是投資；不可以計算的風險，是賭博。投資自己，能有系統地面對風險，有能力的計算風險，對一塊地的影響程度、範圍、時間等，應該是、絕對是，一位土地從業人員，一生懸命的事。
　　何謂風險，如下。
　　您所開發的土地，是否為以下條件：
1. 可否指定建築線？
2. 是否為山坡地？
3. 是否有限高？
4. 是否是退縮建築線區域？
5. 是否有地質敏感區？
6. 是否為禁限建範圍？
7. 是否為整體開發區？
8. 是否為法定空地？
9. 是否有農地套繪問題？
10. 是否為水利設施影響範圍？
　　這些限制只是冰山一角，在我清查土地系統中，單清查一塊土地，就有87項風險項目是必須要了解清楚。如此，一塊土地才能夠進入決定是否適合開發；如此，才能將風險量化，而且在不同風險管控階段，才能找出對應的資源、對應的策略，解決問題。
　　其中有浩瀚的專業知識、龐大的法規競合邏輯。最重要的，也是最基本的，是要有「常識」知道上哪找資料。例如到公開的政府網站或單位，「撈」到可以供正確判斷的「資料」，進而成為有用的資訊，並且控管風險，超前部署。公開的資料有很多，如何找到，又如何判斷，是進入土地經營的第一步。
　　若這一步不清楚，所要繳的「學費」，將難以計算。

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