五南官網-房地產理論與實務(軟精裝)

財經、商管、統計-管理-土地管理
財經、商管、統計-管理-各行各業管理
房地產理論與實務(軟精裝)

作　　者：吳家德
出版社別：五南
出版日期：2022/09/19(14版1刷)
ＩＳＢＮ：978-626-343-292-5
E I S B N：9786263433090 ( PDF )
書　　號：1K35
頁　　數：516
開　　數：16K
定　　價：590元
優惠價格：531元

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吳家德

經歷：
　　從事不動產近40年，雖未達先進前輩之資，但也經歷過無數的戰役，從工地打雜一路走到公司高階主管，看到的真人真事，遇到的實際歷史，歷歷在目；從事教學、演講也十餘年，教過無數的學生，其在業界的成就真令我刮目相看。
　　不動產是一個不能被忽視的行業，立定目標，很容易讓人平地起高樓，實現自己的夢想，只是學習過程很長，挑戰也很多，你不一定走對方向，也不一定學到東西。
　　我把自己的經歷，用文字呈現給想入門的新人及學不到專業的過來人，對我而言，這是一個挑戰，也是人生另一段有趣的旅程。
　　從事這個行業你沒看過此書，表示你是在舒適圈工作的人，看過此書，才知道房地產的水有多麼深，説明你正在成長中，你開始知道為何別人能勝過你。
　　不動產如人生的縮影，認真，你就贏了。
　　不動產就是一個舞台，站久了，戲台就是你的。
　　希望下一個就是你……
　　請在年輕時，就定下一個人生目標來努力吧。
　　輕啟時光，讀一本好書，喝一杯好茶，身在原地，心在路上。

著作：
《超強房地產行銷術》
《代銷、仲介紅不讓》

聯絡信箱：
wublog@yahoo.com.tw

●第三篇  市場篇

「市場分析」（Market Analysis）通常運用於各種商品之投資開發及行銷過程，主要在調查市場供需及價格變動情形，並加以研判及預測，以作為投資管理或決策的依據。一般而言，房地產市場分析通常分成兩大部分：一是總體市場（Macro Market）或大環境分析，也稱為市場研究（Market Study），是針對總體市場、區域市場或都會性市場等環境之供需狀況等情形做分析及預測；另一個是個體市場（Micro Market）或小環境分析，也稱為市場能力分析（Marketability Analysis），是針對投資個案市場、鄰里性市場或基地四周範圍等市場環境之供需狀況做實地調查、分析及預測。（張金鶚，2005）依張金鶚教授大作《房地產投資與市場分析理論與實務》對市場分析簡單整理如下：

1. 總體市場分析藉大環境之研究探討總體因素，適用於擬定投資決策及進入市場時機之參考。因實地調查不容易，因此使用的皆屬二手資料，分析結果多為粗略之定性社會經濟環境描述與說明。

2. 個體市場分析針對個案基地與鄰里小環境之市場動向分析，作為個案產品定位及定價參考。因為資料真實性攸關產品銷售成功與否，須實地調查，因此使用的皆屬一手資料，分析結果多為精細之定量分析。市場分析乃不動產投資決策中極為重要的一環，後續之不動產行銷活動多須依市場分析之結果來決定進行之方向，因此缺乏市場分析的投資，可謂「有勇無謀」的賭博，獲利性往往無法掌控；而經市場分析及評估結果所進行之投資，則可降低不動產投資之風險程度。在國內經濟發展漸趨成熟、各類市場之資訊瞬息萬變情況下，投資決策前的市場分析也愈受重視，因此，不動產市場分析實為不動產投資決策過程中一項不可或缺的步驟。


●3-1何謂「市場調查」？

由於市場消費型態的變化及競爭態勢的改變快速，企業欲掌握顯在市場與潛在市場的變化，推出適合市場需求的商品與服務，有必要透過科學方法且定期地蒐集市場情報，並加以分析、解釋，這即是市場調查（Market Research）。所以有人說：「市場調查是行銷活動的起點，也是行銷活動的終點。」

市場調查是指人們為了解決產品行銷問題，對市場有具體了解，並進而認識行銷的活動與過程。美國管理學會對市場調查的定義：「有系統地蒐集、記錄及分析與產品或生產的行銷問題有關的各種資料。這種調查可由企業本身或專業的調查機構或第三者來進行，以解決行銷問題。」

行銷決策的重要參考「市場調查」（簡稱市調或民調），對企業是非常重要的。市場調查比較偏重在行銷管理領域。但在實務上除了行銷市場調查外，另外還有「產業調查」。產業調查自然是針對整個產業或是特定某一個行業所進行的調查研究工作。那麼究竟市場調查的重要性在哪裡呢？簡單來說：市調就是提供公司高階經理人作為「行銷決策」參考之用。那什麼是「行銷決策」呢？舉凡與行銷或業務行為相關的任何重要決策、通路決策、產品上市決策、包裝改變決策、品牌決策、售後服務決策、公益活動決策、廣告決策、配送物流決策及消費者購買行為等，均在此範圍內。

由市場調查所得到科學化的數據，就是「行銷決策」的重要依據。

●市場調查的重要性
（一）提供高層管理者做決策的客觀參考依據。
（二）有助了解其他競爭者，進而提升自身的開發與管理能力。
（三）增強企業的競爭應變能力，創造企業的競爭優勢。
市場調查對於管理的重要性：
1. 生產只是方法，銷售才是目的。
2. 銷售前需有全盤的產品計畫（4P），這些計畫必須仰賴市場的資訊。
3. 市場的訊息獲得，必須經過市場調查。
4. 根據市場調查，掌握市場資訊，即可掌握致勝先機。
（四）增強產品的銷售能力
1. 幫助個案做產品定位、產品規劃及定價。
2. 幫助了解產品可能客源狀況，區域接受程度，有助於日後推案的參考。
3. 增加產品的競爭力，對客戶分析說明時，更有說服力。
4. 幫助訂定產品的初期銷售策略，包括廣告策略、媒體計畫等，降低廣告摸索期。（戴國良，2005）

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