五南官網-房地產理論與實務(軟精裝)

財經、商管、統計-管理-土地管理
財經、商管、統計-管理-各行各業管理
房地產理論與實務(軟精裝)

作　　者：吳家德
出版社別：五南
出版日期：2025/05/07(15版1刷)
ＩＳＢＮ：978-626-423-335-4
E I S B N：9786264233507
書　　號：1K35
頁　　數：512
開　　數：16K
定　　價：600元
優惠價格：510元

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●吳家德
經歷
　　從事不動產近40年，雖未達先進前輩之資，但也經歷過無數的戰役，從工地打雜一路走到公司高階主管，看到的真人真事，遇到的實際案例，歷歷在目；從事教學、演講也十餘年，教過無數的學生，其在業界的成就真令我刮目相看。
　　不動產是一個不能被忽視的行業，立定目標，很容易讓人平地起高樓，實現自己的夢想，只是學習過程很長，挑戰也很多，你不一定走對方向，也不一定學到東西。
　　我把自己的經歷，用文字呈現給想入門的新人及學不到專業的過來人，對我而言，這是一個挑戰，也是人生另一段有趣的旅程。
　　從事這個行業你沒看過此書，表示你是在舒適圈工作的人，看過此書，才知道房地產的水有多麼深，説明你正在成長中，你開始知道為何別人能勝過你。
　　不動產如人生的縮影，認真，你就贏了。
　　不動產就是一個舞台，站久了，戲台就是你的。
　　希望下一個就是你……
　　每個人成功的方式都不一樣，只有自己去走完才會有屬於自己的心得。

著作
《超強房地產行銷術》
《代銷、仲介紅不讓》

聯絡網址
wublog@yahoo.com.tw

第二篇    產業篇

2-1 臺灣房市正在形成的趨勢

     面臨二十一世紀知識經濟時代的來臨，企業全球化已是必然的趨勢。產業的
快速變動，市場競爭更為激烈，加上國內市場的對外開放，外資與私募基金機構的湧入，使得企業不得不以國際化的視野來看國內市場，誰掌握了趨勢，誰就是贏家，故順勢而行，才能事半功倍。臺灣房市有哪些趨勢正在發展中，預先洞悉趨勢，才能成為房市大贏家。

一、經濟成長進入低度化
臺灣目前的經濟成長已面臨到瓶頸，產業及經濟體有出現弱化的現象。在長
期面及現在整個國際的經濟走緩之情形下，不可能再出現開發中國家大幅度躍升的機會，所以未來的經濟成長可維持在5%，甚至4%的低度水準；相對的，對於整體經濟的貢獻度或個人所得的提升，較為不利。

二、社會變成全面老年化，人口成長停滯化
     內政部表示，根據世界衛生組織定義，65歲以上老年人口占總人口比率達到
7%時，稱為「高齡化社會」，達到14%是「高齡社會」（Aged），若達20%則稱為「超高齡社會」（Super-aged），我國老年人口比率在1993年便超過7%，進入高齡化社會，而後受到戰後嬰兒潮世代陸續成為65歲以上老年人口影響，我國老年人口自2011年起加速成長，並於2017年2月首度超過幼年人口（老化指數達100.18），直至2018年3月，我國65歲以上老年人口占總人口比率達14.05%，正式邁入高齡社會。
     亦即在未來的十一年內，臺灣將從高齡化社會（Ageing Society）的7%門檻，
演變為高齡社會（Aged Society）的14%門檻，緊接著成為超高齡社會（Super-aged
Society）的20%門檻。
     少子女化及人口老化現象，不僅會使國人扶養負擔日益加重，更會嚴重影響
國家競爭力。對房地市場來說，人口持續成長才能支撐房地市場大成長，或再度躍進的機會，如果人口成長停滯化，對於未來房地產或公共設施配置的問題是較令人擔心的。長期來看，房市結構勢必面臨大幅調整，購屋者買房與建商推案，一定都要多留意少子化趨勢，否則恐面臨買房後難以轉手或難以去化的狀況。長期來看，「符合少子化需求的中小坪數」與「屋齡適居性較高的產品」，未來將最具保值抗跌性。

三、知識經濟取代資產價值
     以往的資產公司只要有土地資產，就能點土成金，股市長紅。但隨著科技
的來臨，土地不再是最大的財富來源，知識經濟取代了土地的價值，微軟前董事長，曾居世界首富的比爾‧蓋茲即是最佳的例子，其最大的財富不在土地資產上，而是知識經濟，特斯拉及臺積電均是靠其技術及研發能力創造價值，而非投資至土地開發。

四、都市更新與危老重建商機可期
     隨著市區土地供給趨近飽和的情況，都市更新變成建商在市區中取得大片
土地的唯一方法。特別是當行政院提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後，房市更出現一股「考古風」，好地段裡的老房子愈來愈吃香，也加速了都市更新的腳步。內政部2016年公布縣市土壤液化潛勢區資訊後，老舊建物耐震力不足疑慮再度浮上檯面。根據內政部不動產資訊平臺最新統計，在九二一地震提高「建築物耐震設計規範」之前的老舊住宅數量（逾20年屋齡）高達五六二萬餘宅（戶），占全國住宅比重近七成；其中以新北市戶數最多、達九十五萬餘戶，比重以臺北市最高，達78%以上。這些耐震力不足的老舊建物都急需透過都更方式，打造耐震力更好的新建物。因此，如何加速都市更新也是未來都市發展努力的目標。

五、豪宅與小宅兩極化，住宅數位化、住宅休閒化
     據趨勢大師大前研一的觀察，未來的社會型態將走入「M」型社會。這樣
的社會型態已逐漸反映在國內房地產市場，特別是近幾年在大都會地區，建商取得土地愈來愈困難，加上地價高漲，有幸取得大面積土地者，都傾向於規劃大坪數、高總價的豪宅產品。只能取得小面積者，則以市場最易接受的小套房或小品居為主，加上少子化甚至無子化、單身化、單親化等社會變遷愈嚴重，滿足這類族群的需求就更加流行，小坪數住宅大樓因侷限於基地條件規模之不足，則規劃部分象徵性及必要性的休閒設備，並配合社區俱樂部，以達休閒目的，而此種個案大多位於市區內適合小家庭及單身主義者。隨著5G時代來臨，未來屋主可以在外遙控通訊設備，掌握家電設備、居家保全、小孩老人照顧等，數位時代的來臨已不是夢想。

六、軌道經濟：逐捷運、高鐵而居
     大臺北地區有捷運經過的地方，房價都大漲，這種好機會已不再由臺北市民
所獨享，未來十年，全臺主要都會區會陸續進入捷運時代。臺灣高鐵的開發與通車，不但能使臺灣西部交通走廊沿線地區形成一日生活圈，從而使臺灣的空間結構因此產生重組，而以高鐵車站特定區（包括桃園站、新竹站、臺中站、嘉義站以及臺南站）為核心之城市區域及高鐵沿線的新增住宅用地，也必然是一個重要的住宅用地供給來源。

七、實價登錄2.0，交易全都露，房市健全化
     實價登錄2.0修法通過，不僅接下來預售屋行情將以實價揭露，未來不論是預
售屋或是成屋的價格都將更公開、透明、即時，唯有公開透明的房價，才能保障消費者權益，把選擇權交回消費者手上。民眾可以上網免費查詢交易價格、交易日期、區位、構造、屋齡、移轉面積、車位類別、臨街道路寬度，以及使用現況等資訊，不但可保障買賣雙方的權益，排除人為操縱價格，也因為議價空間縮小，而能加速交易時間，大幅減少無謂的成本浪費及糾紛的產生。另外，對於銀行房貸審核，或政府進行長期住宅、國土政策規劃作業，也提供充分的資料基礎。對市場最直接的影響，則是好地段出現競價的價格支撐，反觀供給量過大、開價膨風的地區，價格也會快速修正到市場行情。長期來看，實價登錄有助於透過價格機制來均衡目前供需失調所引發的住宅問題，對臺灣房市正常化有極大幫助。

八、高稅負時代來臨，不動產將走向自用為主流的大市場
     2016年開始，臺灣不動產市場將因為房地合一稅上路而進入新紀元，整體而言，以不動產持有目的來看，房地合一稅與持有成本調整對投資者影響比較深遠，一方面得面臨包括房屋稅、地價稅等持有成本水漲船高的壓力，二方面是對於在2016年1月1日後取得者，非自用者稅率達15%至45%，且不能退稅。當持有成本增加，會讓養屋族開始思考養房的價值，勢必影響不動產業的生態，實質上也將挑戰房地產的運作邏輯。

九、邁入科技產業王國，改變城市與地產走向
     臺灣半導體與科技業茁壯，反映在各科技產業園區數量增加及規模擴大，實
質上，改變了臺灣西岸多座城市的經濟活力與發展方向。北、中、南科技城的開發，帶來就業、高所得水平、定期分紅與豐厚年終獎金等效應，主要城市經濟實力，相關區域房市也呈現噴出走勢，尤其臺南、高雄房市因房價基期低的因素，房價更顯現爆發力。
     房市已邁入自住的天下，經過了2017∼2020年，四年的市場回溫，大家已普
遍樂觀看待未來的房市，但也只能平穩的前進，因為暴利的時代、價格亂漲的時代（以前並沒有實價登錄把關）已經過去了，現在不動產市場已經進入一個比較正常健康的時代了！

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