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不動產投資與環境規劃:附國土計畫實務探討與估價應用
作 者:
邢進文
出版社別:
五南
出版日期:2024/09/16(8版3刷)
ISBN:978-986-522-350-2
書 號:1K31
頁 數:616
開 數:16K
定 價:700元
優惠價格:560元
主題書展
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不動產是提升國家競爭力的火車頭,任何一項企業的經營都無法脫離不動產。企業是由土地、資本、勞動及企業家四者所組合而成的,而土地所形成的價值及價格、租金乃是企業投資經營的最大成本。同時,土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關。 本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合,例如:企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令,以及企業中最大的固定成本(土地及建物)價格決定。最後,探討企業(包括大專院校)所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取,其方法為何。 本次改版補充國土綜合開發、國土計畫法、山坡地開發與水土保持等相關內容。
邢進文 畢業於中興大學法商學院地政系暨公共事務學院公共政策研究所(都市計畫組─丁組),做過建設、營造、廣告、量販及土地開發可行性評估等工作。多年來於大學教授不動產相關課程,並完成城鄉資源規劃博士學位。 1991年加入太上廣告,擔任建設公司廣告媒體發包職務。 1996年開始接觸建商並擔任臺北上河圖、萊茵賞、小凱悅等案企劃暨專案。 1998年進入中華工程,參與上海青陽城鄉開發案、花卉商城評估小組。 2001年主持建築師事務所擔任副所長。 2002年取得教育部講師證。 2002年任教於東海大學、空中大學、長榮大學不動產估價學分班講師。 2003年主持鑑價企業擔任中區執行處經理一職。 2006年受邀擔任都市計畫委員,開始了解土地開發與都市計畫的關係,並受邀各級政府、公會、大專院校及各房仲體系講座。同年擔任國立、私立大學企管系及行銷管理系課程規劃委員,並受邀臺北大學運動休閒系、靜宜大學觀光系、國立雲林科技大學財務金融所講座。 2007年進入臺灣量販集團擔任購物中心、量販店評估小組專案。同年受邀至桃園縣政府與桃園不動產房仲公會不動產經紀論壇。 2008年參與世曦工程顧問投標市地重劃諮詢顧問。 2009年亦受邀至房地產各相關同業公會顧問,發揮棉薄之力。 2011年參與內政部土地徵收條例修法計畫案,負責探究美國土地徵收政策。 2014年受邀各機關與不動產公司土地開發、指定建築線、都市計畫技巧與工業用地、農地分析講座。 2015年受邀各縣市房仲公會講座並出版《不動產投資與土地開發》一書(第6版),教學相長。 2017年受邀各地區公益社團演講(臺灣農村開發分享),並受邀臺灣港務公司土地開發內部訓練。同年之際受邀彰化縣政府、苗栗縣政府地政局處土地開發講座。 2018年受邀律師公會演講既成巷道地役權與指定建築線糾紛案例探討。 2020年度受邀龍安總部、友成幸福團隊講座,題目:臺灣地區國土計畫實務案例分析。並受邀彰化縣地政士公會講座(國土計畫實例分析)。期間2020年度並應彰化縣政府就閒置文化空間擔任顧問輔導團訪視委員。 2020-2021年度受邀臺東縣不動產經紀與房仲公會講座(國土計畫與臺東房產重劃、建築線、地籍套繪、休閒農場、農地使用案例分析)。
PART 1 原則、因素、程序
Chapter 1 不動產價值概說
一、緒論──不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算
何謂不動產
不動產市場
不動產價值:黃金原則
美國實施土地徵收補償作法
二、不動產投資原則──不動產價格形成原則(估價)
需要與供給原則
變動原則
替代原則
最有效使用原則
均衡原則
收益遞增遞減原則
收益分配原則
貢獻原則
適合原則
競爭原則
預測原則
外部性原則
三、影響不動產價格形成的原因(因素)──三大因素解說
一般因素
區域因素
個體因素一:以分區為說明
個體因素二:以土地、建物為說明
不動產價值的重要性
四、不動產鑑定價值之程序
修法前之技術規則
不動產價值程序介紹(店面價值計算)
PART 2 基本衡量價值的方法
Chapter 2 基本價值方法
一、原價法(成本法)
原價法內容
原價法意義
求取重新建造成本之方法與產品定位的關係
減價修正(折舊)
二、買賣實例比較法──市價比較法
意義
特性
步驟
三、收益還原法──收益資本化法
意義
主要概念
公式
收益訂有期限
四、殘餘法
意義
土地殘餘法
建物殘餘法
公式
貢獻原則
PART 3 租金價值及路線價值分析
Chapter 3 企業經營之租金價值分析──新訂租金、續訂租金
意義
種類
企業案例:基地條件分析
租屋應注意事項
Chapter 4 路線價值
路線價
深度指數
四三二一、九八七六法則
一般土地(宗地)
臺灣省路線價價值法之應用
平行四邊形路線價價值
梯形路線價價值
三角形路線價價值
左右(雙面)臨街地
路角地土地路線價價值
袋地價值計算的方法
區段價法
標準田地
標準宗地法
蘇慕斯法則及霍夫曼法則
PART 4 土地開發投資及樓房投資分析
Chapter 5 其他價值分析(國土計畫的新思維)
素地的價值計算
住宅用地的價值計算
工業用地的價值計算
商業用地的價值計算
農業用地的價值計算
以農會處分不良債權計畫為例(連帶債務)
農地農業農用政策之研究
臺灣地區土地使用計畫與管制體系
農業用地興建農舍辦法修正草案補充說明
山坡地法令與分析 ≃ 以 16.7 坡度為準則
山坡地論壇(水土保持課題)
水庫集水區問題
Chapter 6 土地開發分析
Chapter 7 樓房與辦公大樓的價值估算(都市計畫與建築之關係)
意義
立體地價
公式
PART 5 都市計畫內(外)標的物價值開發及其他權利價值計算
Chapter 8 特殊標的物開發與價值分析
高爾夫球場價值開發
土地重劃價值開發
地上權價值開發
區段價法(公告現值的計算方法)
迴歸分析法
標準田法
墓地價值開發
溫泉地價值開發
公共設施保留地價值計算(高考熱門試題)
Chapter 9 房屋價值與建物價值分析──商店店面價值介紹與分析
房屋價值概念
建物工程造價成本分析
建築面積核算內容
Chapter 10 建築改良物價值程序暨規則
法源
辦理機關
折舊
價值程序
PART 6 投資經營分析
Chapter 11 貨幣的時間價值
前言
終值、現值、年金的觀念
利息的產生
年金終值
年金現值
永續年金
本利均等年賦償還率(貸款之本金分期攤還)
有效年利率
Chapter 12 不動產企業投資比率(工具)
投資概念
投資比率表
Chapter 13 企業抵押貸款分析
固定還本(本金)貸款:本金固定
固定付款貸款:本息固定
CAM與CPM之差異為何?
Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃
前言
加盟企業與租金關係
商圈規劃與商機
商圈型態之區位選擇研究:以童裝公司為例
Chapter 15 不動產證券化與企業經營
前言
不動產證券化與企業經營之關係
土地信託之說明與介紹
【附件】證券化不動產估價報告書範本
Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營
前言
臺灣的現況
加盟連鎖指標
結論
APPENDIX 1 範例解析(國家高普考適用)
APPENDIX 2 都市計畫法臺中市施行自治條例
APPENDIX 3 非都市土地最新修正條例
吳序 企業連鎖經營這個議題與不動產最具關係的,莫過於房屋仲介,及不動產經紀人制度。近年來,房屋仲介的加盟越來越頻繁,主要乃受到國家公共政策面之土地增值稅減半所致,證明國家整體經濟成長已有提升,而房屋仲介的企業經營也確實能為國家提高競爭力。房地產如同火車頭,只要景氣復甦,則其他行業集會提升競爭力;金融一旦遭遇風暴,企業經營馬上面臨籌資困境,因此不動產證券化即成為替代籌資工具的金融商品。企業經營為了獲利,往往以不動產價值(價格)為追求目標;反之,不動產價值(價格)越高,則租金越高,而在地盡其利、地利共享的基礎上,企業經營越有追求獲利的壓力。 本書的問世,台灣有志不動產開發的從業人員可以免去到國外取經的辛苦路程,因為我們臺灣要的是本土化的不動產開發,而不是美、英、日等國的版本。這本書結合了土地開發與企業連鎖經營理論與實務的觀念,它包含了不動產投資、貸款融資、租金訂定、估價與企業加盟立地分析、原則、因素的內容,亦包含了企業連鎖經營與土地利用法令之關係。本人相信看完這本書後,除了可以得到寶貴的知識外,還有助於不動產開發必要的認知。因此,本人在此予以極力推薦! 臺灣不動產訓練發展協會 前理事長 暨 住商不動產 董事長 吳耀焜
Chapter 1不動產價值概說 一、緒論─不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算 前言:不動產未來利益可區分成年純收益、資本利得、優惠減稅利益、自我實現及社會地位增加、提高之利益。 沒有房地產,你的薪資、股票及任何投資利潤,將被房產增值及通膨吃掉,惟不能當作投機炒作的工具,所謂未知的獲利叫投機,已知的獲利叫投資。 何謂不動產 不動產投資目的:保值、節稅、多元化投資、資本利得、規律報酬、退休後定期收入、自用、快速回收自有財產,獲取企業經營利潤。 不動產相關定義 1.民法第六十六條 稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。 2.土地法第一條 本法所稱土地,謂水、陸及天然富源。 (1)水:指海洋、江河、水川、河流等。 (2)陸:指沙漠、高山、丘陵、盆地、峻嶺等。 (3)天然富源:指日照、風力、熱能、水力、空氣等一切自然力1。 3.建築法規 定著於土地且或地面下具有頂蓋、梁柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物;建築物之主要設備,係指基礎、主要梁柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 4.土地所有權及其土地相關權利,包括典權、抵押權、農育權、不動產役權及於地面、地上、地下。 5.建築物所有權 (1)建築物附著於土地,但係於土地外獨立之物。因此,建築物與基地不必同屬於一人所有,二者可以分別存在,各擁有所有權。 (2)民法規定,不動產出產物尚未分離者,為該不動產之部分。因此,農作 物與土地不可分別獨立存在。 6.土地法所稱 (1)土地改良物:分為建築改良物與農作改良物。 (2)建築改良物:附著於土地之建築物或工事為建築改良物。 (3)農作改良物:附著於土地之農作物及其他植物與水利、土壤之改良,為農作改良物。 7.政治學上所述 土地、人民、政府、主權為立國四要素。 8.憲法第一百四十三條 中華民國領土內之土地屬於國民全體。 9.經濟學上所述 土地乃一切能以創造利益為目的之地面、地下之土地。 法規定義:一般所指法規係指法律與命令,所謂都市計畫法規,事實上包括了都市計畫法律與都市計畫命令。 法律:經立法院三讀通過,總統公布者,如國土計畫法、都市計畫法。 法:乃法律行為所規定事項者,如土地法、都市計畫法等。 條例:臨時性規定事項者,並無一定之標準者,如平均地權條例、農業發展條例,以及道路交通處罰條例等。 命令:如法規命令者,依中央法規標準法者,包括規則、細則、辦法、準則等,以國土計畫法施行細則為執行依據。 規則:指應遵守事項。 細則:依法規另作補充解釋之事項。 辦法:依規定辦理內容之方法者,如市地重劃實施辦法。 準則:係指標準作業流程者。 母法與子法: 母法:凡一法律係直接根據他種法律而產生者,所根據的法律稱為母法。如:土地法、國土計畫法,憲法與國土計畫法孰輕孰重是一個考慮的重點。 子法:依據母法所產生的法律稱為子法,如平均地權條例。乃母法之特別法,應優先適用。子法不得牴觸母法。特別法乃指特定事物適用的法律,如土地法與民法之關係,土地法為民法之子法,亦是特別法,應優先民法於土地相關適用。 土地法所稱土地意義解釋層面甚多,可從各層面加以解釋,經濟學:土地、勞力、資本及地租觀念。政治學:土地乃代表國家主權,即所謂領土。民法:不動產及其定著物,不動產出產物尚未與土地分離者為該不動產部分。另土地之上下,包括地面及其一定範圍之上空及地下亦在其內。土地法:水陸及天然富源(陽光、空氣)⋯⋯。
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