五南官網-不動產投資與環境規劃：附國土計畫實務探討與估價應用

財經、商管、統計-管理-土地管理
不動產投資與環境規劃：附國土計畫實務探討與估價應用

作　　者：邢進文
出版社別：五南
出版日期：2024/02/16(8版2刷)
ＩＳＢＮ：978-986-522-350-2
書　　號：1K31
頁　　數：616
開　　數：16K
定　　價：700元
優惠價格：630元

不動產是提升國家競爭力的火車頭，任何一項企業的經營都無法脫離不動產。企業是由土地、資本、勞動及企業家四者所組合而成的，而土地所形成的價值及價格、租金乃是企業投資經營的最大成本。同時，土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關。

本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合，例如：企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令，以及企業中最大的固定成本（土地及建物）價格決定。最後，探討企業（包括大專院校）所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取，其方法為何。

本次改版補充國土綜合開發、國土計畫法、山坡地開發與水土保持等相關內容。

邢進文
畢業於中興大學法商學院地政系暨公共事務學院公共政策研究所（都市計畫組─丁組），做過建設、營造、廣告、量販及土地開發可行性評估等工作。多年來於大學教授不動產相關課程，並完成城鄉資源規劃博士學位。

1991年加入太上廣告，擔任建設公司廣告媒體發包職務。
1996年開始接觸建商並擔任臺北上河圖、萊茵賞、小凱悅等案企劃暨專案。
1998年進入中華工程，參與上海青陽城鄉開發案、花卉商城評估小組。
2001年主持建築師事務所擔任副所長。
2002年取得教育部講師證。
2002年任教於東海大學、空中大學、長榮大學不動產估價學分班講師。
2003年主持鑑價企業擔任中區執行處經理一職。
2006年受邀擔任都市計畫委員，開始了解土地開發與都市計畫的關係，並受邀各級政府、公會、大專院校及各房仲體系講座。同年擔任國立、私立大學企管系及行銷管理系課程規劃委員，並受邀臺北大學運動休閒系、靜宜大學觀光系、國立雲林科技大學財務金融所講座。
2007年進入臺灣量販集團擔任購物中心、量販店評估小組專案。同年受邀至桃園縣政府與桃園不動產房仲公會不動產經紀論壇。
2008年參與世曦工程顧問投標市地重劃諮詢顧問。
2009年亦受邀至房地產各相關同業公會顧問，發揮棉薄之力。
2011年參與內政部土地徵收條例修法計畫案，負責探究美國土地徵收政策。
2014年受邀各機關與不動產公司土地開發、指定建築線、都市計畫技巧與工業用地、農地分析講座。
2015年受邀各縣市房仲公會講座並出版《不動產投資與土地開發》一書（第6版），教學相長。
2017年受邀各地區公益社團演講（臺灣農村開發分享），並受邀臺灣港務公司土地開發內部訓練。同年之際受邀彰化縣政府、苗栗縣政府地政局處土地開發講座。
2018年受邀律師公會演講既成巷道地役權與指定建築線糾紛案例探討。
2020年度受邀龍安總部、友成幸福團隊講座，題目：臺灣地區國土計畫實務案例分析。並受邀彰化縣地政士公會講座（國土計畫實例分析）。期間2020年度並應彰化縣政府就閒置文化空間擔任顧問輔導團訪視委員。
2020-2021年度受邀臺東縣不動產經紀與房仲公會講座（國土計畫與臺東房產重劃、建築線、地籍套繪、休閒農場、農地使用案例分析）。

吳序

企業連鎖經營這個議題與不動產最具關係的，莫過於房屋仲介，及不動產經紀人制度。近年來，房屋仲介的加盟越來越頻繁，主要乃受到國家公共政策面之土地增值稅減半所致，證明國家整體經濟成長已有提升，而房屋仲介的企業經營也確實能為國家提高競爭力。房地產如同火車頭，只要景氣復甦，則其他行業集會提升競爭力；金融一旦遭遇風暴，企業經營馬上面臨籌資困境，因此不動產證券化即成為替代籌資工具的金融商品。企業經營為了獲利，往往以不動產價值（價格）為追求目標；反之，不動產價值（價格）越高，則租金越高，而在地盡其利、地利共享的基礎上，企業經營越有追求獲利的壓力。

本書的問世，台灣有志不動產開發的從業人員可以免去到國外取經的辛苦路程，因為我們臺灣要的是本土化的不動產開發，而不是美、英、日等國的版本。這本書結合了土地開發與企業連鎖經營理論與實務的觀念，它包含了不動產投資、貸款融資、租金訂定、估價與企業加盟立地分析、原則、因素的內容，亦包含了企業連鎖經營與土地利用法令之關係。本人相信看完這本書後，除了可以得到寶貴的知識外，還有助於不動產開發必要的認知。因此，本人在此予以極力推薦！

臺灣不動產訓練發展協會　前理事長
暨　住商不動產　董事長
吳耀焜

Chapter 1不動產價值概說

一、緒論─不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算

　　前言：不動產未來利益可區分成年純收益、資本利得、優惠減稅利益、自我實現及社會地位增加、提高之利益。
　　沒有房地產，你的薪資、股票及任何投資利潤，將被房產增值及通膨吃掉，惟不能當作投機炒作的工具，所謂未知的獲利叫投機，已知的獲利叫投資。

何謂不動產

　　不動產投資目的：保值、節稅、多元化投資、資本利得、規律報酬、退休後定期收入、自用、快速回收自有財產，獲取企業經營利潤。

不動產相關定義

1.民法第六十六條
　　稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
2.土地法第一條
　　本法所稱土地，謂水、陸及天然富源。
　　(1)水：指海洋、江河、水川、河流等。
　　(2)陸：指沙漠、高山、丘陵、盆地、峻嶺等。
　　(3)天然富源：指日照、風力、熱能、水力、空氣等一切自然力1。
3.建築法規
　　定著於土地且或地面下具有頂蓋、梁柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物；建築物之主要設備，係指基礎、主要梁柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
4.土地所有權及其土地相關權利，包括典權、抵押權、農育權、不動產役權及於地面、地上、地下。
5.建築物所有權
　　(1)建築物附著於土地，但係於土地外獨立之物。因此，建築物與基地不必同屬於一人所有，二者可以分別存在，各擁有所有權。
　　(2)民法規定，不動產出產物尚未分離者，為該不動產之部分。因此，農作
物與土地不可分別獨立存在。
6.土地法所稱
　　(1)土地改良物：分為建築改良物與農作改良物。
　　(2)建築改良物：附著於土地之建築物或工事為建築改良物。
　　(3)農作改良物：附著於土地之農作物及其他植物與水利、土壤之改良，為農作改良物。
7.政治學上所述
　　土地、人民、政府、主權為立國四要素。
8.憲法第一百四十三條
　　中華民國領土內之土地屬於國民全體。
9.經濟學上所述
　　土地乃一切能以創造利益為目的之地面、地下之土地。

　　法規定義：一般所指法規係指法律與命令，所謂都市計畫法規，事實上包括了都市計畫法律與都市計畫命令。
　　法律：經立法院三讀通過，總統公布者，如國土計畫法、都市計畫法。
　　法：乃法律行為所規定事項者，如土地法、都市計畫法等。
　　條例：臨時性規定事項者，並無一定之標準者，如平均地權條例、農業發展條例，以及道路交通處罰條例等。
　　命令：如法規命令者，依中央法規標準法者，包括規則、細則、辦法、準則等，以國土計畫法施行細則為執行依據。
　　規則：指應遵守事項。
　　細則：依法規另作補充解釋之事項。
　　辦法：依規定辦理內容之方法者，如市地重劃實施辦法。
　　準則：係指標準作業流程者。
　　母法與子法：
　　母法：凡一法律係直接根據他種法律而產生者，所根據的法律稱為母法。如：土地法、國土計畫法，憲法與國土計畫法孰輕孰重是一個考慮的重點。
　　子法：依據母法所產生的法律稱為子法，如平均地權條例。乃母法之特別法，應優先適用。子法不得牴觸母法。特別法乃指特定事物適用的法律，如土地法與民法之關係，土地法為民法之子法，亦是特別法，應優先民法於土地相關適用。
　　土地法所稱土地意義解釋層面甚多，可從各層面加以解釋，經濟學：土地、勞力、資本及地租觀念。政治學：土地乃代表國家主權，即所謂領土。民法：不動產及其定著物，不動產出產物尚未與土地分離者為該不動產部分。另土地之上下，包括地面及其一定範圍之上空及地下亦在其內。土地法：水陸及天然富源（陽光、空氣）⋯⋯。

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