五南官網-房地產買賣Q&A

書泉出版社-法律識讀-生活法律 DIY
房地產買賣Q&A

作　　者：陳冠融
出版社別：書泉
書　　系：法律相談室
出版日期：2021/07/01(1版1刷)
ＩＳＢＮ：978-986-451-223-2
E I S B N：9789864512256
書　　號：3SF6
頁　　數：196
開　　數：25K
剩餘庫存：8本

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定　　價：280元
優惠價格：252元

房地產買賣的相關問題，
與繼承房地產應該注意的細節，
這本書通通告訴你！

購買預售屋提早過戶，難道真的對買方比較有保障？
父子之間不能買賣房屋？
繼承得到的房子反而還要多繳稅，所以最好都不要繼承？

謬論一　單憑房屋權狀就可證明賣方為屋主，並與之簽訂買賣契約？
A：錯。因房屋權狀有可能偽造，簽約前應先向地政事務所申請登記謄本，確認所有權人及產權狀況，以確保權益。

謬論二　房東售屋時，承租人可以向其主張優先購買權？
A：不可以。依法承租人無優先購買權，僅能依民法第425條規定，向新屋主主張租賃契約繼續存在，此即為買賣不破租賃原則。

謬論三　承買人可以將買進後尚未完成移轉登記的房子，再出售予他人？
A：不可以。買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售者，會被科處罰鍰。

謬論四　房子已設定有抵押權，承買人能主張產權不清而解除契約？
A：不行。因所有權與抵押權是各為獨立的物權，抵押權的存在，不影響所有權的移轉。

謬論五　已登記之不動產，登記機關可以自行塗銷？
A：不可以。已登記之土地權利，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。

是否覺得房屋買賣離您很遙遠？但事實上房地產除了買賣還會因為很多原因跟我們的生活息息相關。這本書囊括了關於不動產的登記、買賣、移轉、繼承、稅賦等問題，試圖將這些複雜的問題轉化成淺顯易懂的文字，讓讀者能快速瞭解並獲得解決方法。

陳冠融
現職
中原大學財經法律系兼任講師
普提地政士事務所地政士
大聖不動產估價師事務所執行估價師

學歷
中興大學地政系學士
逢甲大學土地管理研究所碩士
美國加州大學河邊分校英文研修
廈門大學博士生

考試
不動產估價師高考及格
不動產經紀人普考及格
地政士特考及格
信託業務專業測驗合格
臺北市危老重建推動師培訓及測驗合格

教職
中原大學財經法律系兼任講師（不動產估價及實務、土地法）

經歷
永慶不動產估價師聯合事務所執行估價師

著作及協校
陳冠融原著《不動產估價法規與實務》
陳銘福原著《房地產登記實務》
陳銘福原著《土地登記──法規與實務》

Q69稅賦的負擔
買賣房地產時地價稅應由誰負擔，納稅義務基準日為何時？
現行地價稅每年徵收一次，依土地稅法施行細則第20條規定，以8月31日為納稅義務基準日。各年地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。

範例故事
張三在經過多年的辛勤工作，省吃儉用後，終於有能力購買一棟房子，這真是人生中的一件大事！尤其是房屋的地段位置、建材設備、坪數與價格均符合理想，讓張三更是樂不可支。對張三而言，房屋順利交屋，可說是十全十美。然而，不久後地價稅開徵，張三卻遲遲未收到以其名義之繳稅通知書，只見左鄰右舍都已如期收到稅單，使張三不禁擔心是否產權過戶時有問題。在驚慌受怕之餘，張三應該如何處理？

說明解析
張三擔心其房屋產權過戶是否有問題？他可以向地政事務所申請房屋的土地及建物登記謄本，一閱謄本便可知曉。
地價稅的課徵，是以土地稅法及其施行細則為依據，依土地稅法施行細則第20條第1項規定，地價稅若每年一次徵收者，以8月31日為納稅義務基準日；每年分二期徵收者，上期以2月28日（閏年為2月29日）、下期以8月31日為納稅義務基準日。各年（期）地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。依據前述規定，張三取得所有權之房地產，其取得日若在納稅義務基準日（8月31日）之後，則地價稅單之納稅義務人名義依然是賣方。地價稅從民國73年改為全年課徵一次，計稅期間為每年1月1日至12月31日止，現行開徵期為每年11月1日至11月30日止，其納稅義務基準日係以8月31日為準。
為保護承買人的權益起見，一般買賣契約均約定以移交日為準，移交日以前之稅賦由賣方負擔，移交日以後之稅賦由買方負擔。例如全年全期地價稅係1月1日起至12月31日止，其開徵日為11月1日，而買賣房屋移交日為10月1日。如此一來，賣方應負擔1月1日起至9月30日止之地價稅，10月1日以後之地價稅始由買方負擔，但因地價稅是11月1日才開徵，所以，買方應從買賣尾款中依前期地價稅稅款數額為準暫時扣除，俟將來開徵時，無論地價稅單名義人為買方或賣方，均由買方持單繳納。有部分賣方時常不同意由買方扣除，其不同意的理由為已經全部完稅始能過戶，何來未到期之稅賦？如上述的分析，賣方之不同意，顯無理由。
本案張三之房屋產權過戶如無問題，可向稅捐機關洽詢補開地價稅單。若賣方應納地價稅稅額已從買賣價款中先行扣除，則應由張三負責持單納稅；如未先從買賣價款中扣除該稅款，張三得洽商賣方予以分擔，但如賣方已行蹤不明，則張三別無選擇，只有照單納稅一途。

不動產小常識
房屋買賣移轉登記完畢，買賣雙方除地價稅依房屋移交日作為互相找補之依據，另外房屋稅、水費、電費、瓦斯費及管理費，亦依此標準計算，由買賣雙方互相找補。

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