快 速 搜 尋
•進階搜尋 •書目下載
編輯推薦
● 【漫畫ABC－基礎英語字典】榮獲新聞局「中小學生優良課外讀物」...光碟翦影(含音效)
● 五南文化廣場為購買專業書籍及政府出版品最佳地點...go

申訴專線
2705-5066 分機808
申訴信箱按此
帳號
密碼
尚未登錄


183期
序 築夢園--估價師考試準備秘訣
搶先快遞 焦點情報網

序
  
  就業市場中標榜「執照掛帥」的潮流之下，今年不動產業界又增添一名生力軍--不動產估價師證照考試，無疑為景氣低迷的就業市場施打一針強心劑。首度招考、契機難得，何不抓緊這股證照潮流一舉進軍不動產業界吧！

築夢園
 估價師考試準備秘訣
文◎冏 耘
 不動產估價師法在八十九年十月四日公布實施，這意味著在社會上不動產估價這個行業正式予以法律之規範，也代表專業能力和行業責任的開始確立。筆者僅就從事教學之經驗，針對部分專業科目之考試方向及準備重點，提供考生作為參考。

一、民法物權與不動產法規：就草案的考試名稱來看，大抵表示「民法物權」與「不動產法規」之配分各半；換言之，民法物權與不動產法規各考兩題（申論題型）。
(一)民法物權：
就民法物權和估價師的相關性而言，筆者認為第一次估價師考試應會偏重「不動產」方面，特別是「所有權」，其次為「抵押權」；重要的民法條文：第758、759、760、765、767、773、860、861、867、877、878、881、882條等，請考生務必熟讀。如有「動產」方面的考題，應是偏向概念性問題，「 占有」為重點所在；重要條文：第761、940、941、942條等。
(二)不動產法規：
包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規；就性質而言，除不動產估價師法外，其餘皆是屬於「廣義的土地法」。不動產估價師法若要單獨成題，其重要法條為第4條（消極資格）、第8條（禁止開業）、第35 條（懲戒方式）、第36條（懲戒處分）等。而廣義土地法方面以「平均地權條例」較重要，特別是在「市地重劃」和「區段徵收」部分，因這二個主題不僅和土地法、土地稅法相互連結，也是估價師的重要業務。重要法條：「土地法」第135、208、209、212、213條等；「平均地權條例」第53、54、55之1、55之2、56、58、59、60、60之1、60之2、63、63之1、64、64之1條等；「土地稅法」第17、18、19、20、30、39、39之1條等。

二、土地利用法規：
包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規，筆者認為此四個法規應各考一題。「區域計畫法」方面，應留意本法第7、9、13條等；而其施行細則反而較本法更具重要性，以第13、14、15條等細則為重要。「都市計畫法」的重要條文為第7、10、15、17、22、27、42、58、64條等；筆者認為「九二一地震」仍是一個重要脈絡。「都市更新條例」的重要條文為第3、4、5、6、7、12、27、30、32、33、44、46、50、56、58條等。「土地徵收條例」的重要條文為第3、4、5、8、9、23、34、37、39、40、44、46、49、51、57、58條等；此條例和平均地權條例之重複性質多，比較不同的是「撤銷徵收」部分，因此筆者建議考生應特別熟記第49、51及58等三條文。

三、不動產經濟學：
即高考的土地經濟學，可分為三種題型：
(一) 純粹理論題：例如獨占地租、經濟地租、差額地租、屠能區位地租等之基本意義及此種地租能否長存。
(二) 運用理論題：例如九十年基層特考題目：「試就地價無限上漲，應減少土地金融的放款額或提高放款利率」。
(三) 批判題：例如九十年高考的題目：「以容積移轉方式解決公共設施保留地是否為一項確實可行之辦法，有那些問題需要克服」。筆者認為此次考試會依一般高考命題作分配，兩題純粹理論題（較易掌握），運用和批判題各一，可掌握就是純粹理論題，只要精熟其定義，就能獲得高分，再以此為基礎，多看相關文獻時事、時事報章或考古題，進一步爭取運用和批判兩題的分數。
四、不動產估價理論：
包括高層建築物估價。從歷屆考古題觀察，有些題目是一再出現的，例如：形成不動產價格的原則、收益還原法、重置成本及重建成本之比較、不動產之估價方法、形成不動產價格之因素、比較土地殘餘法與建物殘餘之步驟、最有效使用應注意那些事項、土地貢獻說和聯合貢獻說之比較、樓層價差形成之原因及建築物基地之價格估計的方法等，筆者認為這些基本重點一定要掌握。
五、不動產估價實務：
從各相關考試的考古題歸納如下的重點：1.地價分配率及其應如何求取；2.新訂租金和續訂租金的評估方法；3.樓層別效用比；4.路線估價法；5.標準宗地、買賣交易案例與待評估的宗地三者之間的關係；6.合理價格（興建蔽率、容積率資、利潤和管銷費用之關係）；7.台灣與美、日之路線估價法有何差別；8.農地價格之特徵；9.高壓電線下之土地的估價；10.差額分配法、利率法、推算法。以上重點都是必須確實掌握的，當然，所謂實務是很難和理論完全劃分的，必須彼此觀照、相互併用，才能確實領會估價的要旨和精神。

總體而言，估價師的考試範圍及內容，確實是「包山包海」的「多而變、廣而雜」，正因為如此才稱為「地王」（「地」政考試的最高天「王」），不過萬丈高樓仍得從平地起，只要按部就班並掌握考題方向，相信擁有億萬身價的估價師就是您！

搶先快遞
  
  ◎考用書籍換新衣
自九十年三月起，考用書籍陸續換新封面，全新的視覺感受。特聘權威專家針對考試所寫作的新書，成功掌握命題焦點。全新出擊的考用，將一同陪大家度過考試之路的點點滴滴。

◎考用出版社二技及研究所用書嶄新推出
考用出版社與台中龍門文教機構合作，特聘補教界名師，出版二技及研究所系列書籍，即日起將陸續推出，歡迎來電洽詢。

◎考用出版社函授規劃
考用出版社今後將朝更多元化的方向發展，規劃一系列函授教材。初步先發行高普考共同科目，預計六月考後推出，陸續將出版研究所、插大、二技及證券證照班的函授，歡迎來電洽詢。

◎九十年高普考需用名額增列三十八名
考試院九十年六月二十一日第九屆第二三七次會議決議增列九十年公務人員高等考試三級考試暨普通考試需用名額三十八名。其中高等考試三級考試增列人事行政科二人，財稅行政科十二人，植物病蟲害科（選試植物病原學、植物病害防治學）一人，合計十五人。普通考試增列財稅行政科七人，電子工程科一人，資訊處理科一人，地震測報科一人，氣象科十三人，合計二十三人。

◎首屆海巡特考暫定之需用名額
九十年公務人員特種考試海岸巡防人員考試時間擬定為十一月十日至十一日兩天。本考試分三、四、五等，其中暫定需用名額：三等為一二一名（海巡行政一一八名、海巡觀通監控三人）；四 等為六十六名（海巡行政四十九名、海洋巡護十七名；五等五名皆為海巡行政，以上共計一九二名。本考試全案在考試院通過後，始能正式定案。

◎原訂九十年度之鐵路人員特考確定不辦
考選部表示，根據行政院人事行政局的通知，原訂在今年十月二十七日至二十九日舉行之交通事業鐵路人員特考，將暫緩舉辦。
行政院人事行政局在今年六月二十日，針對交通部建議將九十年特種考試交通事業鐵路人員考試之舉行日期順延至民國九十一年三、四月間舉行，函復交通部表示「原則同意順移次年度再議」，並指稱：臺灣鐵路管理局九十年預算員額一八二九○人(缺額一四二二人)，用人費(不含退休及離職金、撫卹、資遣費等)已占營業費用達百分之五三．六七；復查該局近三年營業額平均每年虧損一百億元以上，茲以國營事業機構應秉持企業化經營理念，注重用人成本效益，本案在該局營運情形未顯著改善前，宜否再對外請辦該項特考，併請交通部審酌。行政院人事行政局函復交通部上述決定後，並已副知考選部。
考選部表示，行政院人事行政局於民國八十九年七月二十八日請辦十一項考試，其中第九項即為「特種考試交通事業鐵路人員考試」，並建議其預定考試日期為九十年十月；八十九年九月二十二日，考選部邀集各分發機關及用人機關研商九十年度舉辦各種考試期日計畫表，行政院人事行政局及臺灣鐵路管理局亦均派員參加，對於考選部配合用人機關意見，將該項考試之預定考試日期安排在九十年十月二十七日至二十九日，亦均表示支持。
由於現行公務人員考試法第三條第二項規定，為因應特殊性質機關之需要及照顧殘障者之就業權益，得舉行特種考試，錄取人員僅取得申請舉辦特種考試機關及其所屬機關有關職務任用資格，不得轉調其他機關。同法施行細則第四條第六項規定，用人機關申請舉辦特種考試，考選部應就機關性質及其業務需要加以認定，其合於本法第三條第二項舉辦特種考試之規定者，報請考試院核定之。根據行政院人事行政局對於交通部復函來看，用人機關已不再轉由該局申請舉辦九十年特種考試交通事業鐵路人員考試，該項考試將因此暫緩舉辦，並順移至明年度再行研議。

焦點情報網
  
  考試由來
有土斯有財，不動產業向來被視為擁有高薪光環的就業市場之一。在先進國家如英、美、日、澳等國，不動產相關制度行來已久，完善的體系使得不動產從業人員之專業形象大為提升，業務亦得以順利推動；反觀國內，由於長期缺乏相關法律之規範與制度，造成不動產的買賣、估價等業務不時引發糾紛，弊端叢生，為人所詬病。隨著去年「不動產估價師法」的立法通過後，考選部也底定於今年十二月舉行首次的「專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試」，希望藉由不動產估價師之法制化與完善的證照考試制度，期使我國不動產估價制度邁向嶄新之里程碑。

不動產界的黃金證照
為建立完備的不動產估價業務體系，在立法院三讀通過不動產估價師法（全文四十六條）後，登記未來估價師身分的取得，必須通過專技人員高考或特考考試及格，始得擔任。
登記及開業：凡通過不動產估價師考試及格，並依法向中央主管機關領有不動產估價師證書者，方得充任不動產估價師。領得證書並具有二年以上之實務估價經驗，得申請發給開業證書，正式執行估價業務。（註：不動產估價師開業證書之有效期限為四年）
業務及責任：不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。其委託辦理各項業務之工作範圍及應收酬金，應與委託權利之估價業務。其委託辦理各項業務之工作範圍及應收酬金，應與委託人於事前訂立書面契約，並應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務。若違反前項規定，致委託人或利害關係人受有損害者，應負損害賠償責任。
執業項目：營建工程、公司資產重估、公告地價、土地開發、購屋與換屋銀行貸款、不動產損害、法拍屋、租賃利益、都市更新、企業併購、土地合建、政府土地徵收等。
執業對象：金融業放款與授信部門、營建業、公民營事業機構、地政機關、各級法院、法律、會計事務所、移民公司等，都必須有不動產估價師之鑑定、簽證，以昭公信、始生效力。
未來發展：未來估價師執業區域，將不限於登記開業的縣市，也就是說只需在一地登記 ，即可載在全國執業。而不動產估價師的地位與律師、會計師等相同，皆是屬於高考中的「師」級，一旦取得執照，其地位與身價自不在話下。

真相追追追 估價界之轉型
在現今良莠不齊、缺乏專業管理與規範的不動產估價業務，將隨著法案之推行日漸導向正軌，依不動產估價師法第四十四條：「本法施行前已從事第十四條第一項所定不動產估價業務者，自本法施行之日起，得繼續執業五年；五年期滿後尚未取得不動產估價師資格並依本法開業者，不得繼續執行不動產估價業務。本法公布施行前已從事不動產估價業務滿三年，有該項執行業務所得扣繳資料證明或薪資所得扣繳資料證明並具有專科以上學校畢業資格，經中央主管機關審查合格者，得應不動產估價師特種考試。前項特種考試，於本法公布施行後五年內辦理三次。公司或商號於本法施行前已登記經營不動產估價業務者，自本法施行之日起五年內應辦理解散或變更登記停止經營是項業務，五年期滿即由該管登記機關撤銷其公司或商業登記之全部或部分登記事項，不得繼續經營不動產估價業務。」
可見未來五年將是不動產估價師業務的緩衝期與轉型期，市場上「需照恐急」，一切從零開始、重新洗牌，對有心投身不動產估價師行列者而言，此刻正是穩操勝算的黃金時機，您豈能錯過！

不動產估價師法(節錄)
●第一條 中華民國國民經不動產估價師考試及格，並依本法領有不動產估價師證書者，得充任不動產估價師。
●第六條 不動產估價師登記開業，應備具申請書，並檢附不動產估價師證書及實際從事估價業務達二年以上之估價經驗證明文件，向所在地直轄巿或縣(巿)主管機關申請，經審查登記後，發給開業證書。
直轄巿及縣(巿)主管機關，應備具開業不動產估價師登記簿；其格式，由中央主管機關定之。
●第九條 不動產估價師開業，應設立不動產估價師事務所執行業務，或由二個以上估價師組織聯合事務所，共同執行業務。
前項事務所，以一處為限，不得設立分事務所。

考情廣角鏡 應考須知
 
考試種類
專技特考
特考
應考資格
 一、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校之科、系、組、所畢業，領有畢業證書者；相關科系含：地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發。
二、大專畢業非相關科系，須修滿相關科目至少七科，每學科至多採計三學分，合計二十學分以上者。		 中華民國國民於不動產估價師法公布施行前已從事不動產估價業務滿三年，有該項執行業務所得扣繳資料證明或薪資所得扣繳資料證明並具有專科以上學校畢業資格，經中央主管機關審查合格者，得應不動產估價師特種考試。
考試日期
 90年12月22 - 24日 89年10月4日起，
5年舉辦三次
考試科目
 一、普通科目：
1.國文（論文與閱讀測驗）。 2.中華民國憲法。
二、專業科目：
1.民法物權與不動產法規﹙包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規﹚。 2.土地利用法規﹙包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規﹚。 3.不動產投資與市場分析。
4.不動產經濟學。 5.不動產估價理論﹙包括高層建築物估價﹚。 6.不動產估價實務。
考試題型
 一、前項應試科目之試題題型，除中華民國憲法採測驗式試題，國文採申論式與測驗式之混合式試題外，其餘應試科目均採申論式試題。
二、除不動產估價實務考試時間為四小時外，其餘應試專業科目考試時間均為二小時。		 一、前項應試科目之試題題型，除中華民國憲法採測驗式試題，「不動產投資與市場分析」、「不動產估價實務」採申論式試題外，其餘應試科目均採申論式與測驗式之混合式試題。
二、除不動產估價實務考試時間為四小時外，其餘應試專業科目考試時間均為二小時。
成績計算
 一、總成績滿六十分及格。前項總成績之計算，以普通科目成績加專業科目成績合併計算之。其中普通科目成績以各科成績乘以百分之十後之總和計算之；專業科目成績以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算之。
二、本考試應試科目有一科目成績為零分或專業科目平均成績未滿五十分或「不動產估價實務」未滿五十分者，均不予及格。缺考之科目，以零分計算。

 
回首頁