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※書籍推薦人
聯合推薦
鍾榮昌 華固建設董事長
王俊傑 海悅機構總經理
李建成 兆基屋管董事長
李奕農 樂居科技創辦人
楊文科 新竹縣縣長
邱英浩 臺北市立大學校長
方元沂 中國文化大學法律系教授兼永續創新學院院長
顏敏仁 美國iiLABs 產業創新研究院名譽院長
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※推薦文
為不動產永續創新奠定堅實基礎
李家儂博士是我多年好友，常年擔任文化大學土地資源學系主任，不但學識淵博、學術研究成果豐碩，且在不動產經營管理的實務也非常專業，更對不動產的相關議題熱情投入參與，是不可多得的青年才俊。
近年來，ESG 已成為全球共識，而在不動產領域，其影響更為深遠。李家儂博士的著作《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，正是將這些看似日常卻深具意義的理念，系統化梳理並提出創新實踐模式的代表之作。書中對不動產ESG 的深入研究與獨到見解，為我們這些業界實務工作者提供了一條清晰且具操作性的道路。其價值不僅在於幫助企業符合合規要求，更在於推動理念內化，化合規為競爭力。
在ESG 推動的路徑上，法規是起點，但絕非終點。企業雖然或可因法令而起步，但唯有進一步將ESG 核心理念內化，才能真正轉化為組織的永續競爭力。本書可貴之處，在於它並非僅協助讀者「應付合規」，而是引導企業在實踐過程中發現新的可能性與成長機會。
此外，本書內容也為不動產從業者提供一個全面視野，明晰地指引實踐ESG 的具體途徑與策略。這與我們公司目前穩健成長的同時，致力於深化永續治理、將ESG 核心理念全面導入日常營運與管理決策的方向不謀而合。
我深信，《永續地產策略》不僅是每位不動產從業人員、投資機構與政策制定者的案頭必備，更是所有關注永續發展的企業與個人重要的參考讀物。它有望引導更多組織與專業人士投入永續實踐，共同開啟環境永續、社會共榮、治理透明的新道路，並為不動產永續創新發展奠定堅實基礎。
鍾榮昌
華固建設董事長
ESG 不只是責任，更是產業未來一本兼具視野與實務的必讀之作
在當前全球邁向淨零與永續的浪潮下，ESG 已不再只是口號或選項，而是企業長遠發展必須正視的核心課題。特別是在政府與市場對永續價值越加重視的情況下，企業唯有及早部署ESG 策略，跳脫形式化的應對，真正深入理解永續背後的目標與價值，進而在轉型挑戰中穩住腳步、強化競爭優勢，贏得投資人與新一代消費者的認同。
李家儂教授的《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，精準切中了不動產業的關鍵需求，為相關業者在實踐與轉型的路上，找出具體可行的路徑，提供了極具行動力的策略藍圖。它不空談理論，而是貼近產業需求，透過李教授豐富的國際趨勢觀察、解析與實務案例，把抽象的「永續理念」，轉化為具體可操作的行動架構，每一章節都緊扣業界面臨的挑戰，讀起來相當有共鳴，就好像一位資深顧問在旁指點解惑。
身為一名企業經營者，我深刻體會到，永續轉型的推動，從來不是一件容易的事，它需要決心，更需要可行的方法。這本書難得之處，在於它既提供了前瞻視野，也是實用的行動指南，值得業界同行細讀與思考。
誠摯推薦給所有在房地產領域努力的夥伴，期待本書能帶來啟發與行動的勇氣，陪伴產業打造兼顧環境永續、社會共好與經濟效益的新生態，共同邁向更負責任、更具競爭力的未來。
王俊傑
海悅機構總經理
點亮不動產產業永續新航向，從社會共融到產業轉型
在不動產產業邁向新紀元的今日，在面對全球氣候變遷與社會結構轉型的關鍵時刻，我們需要一條能夠引領產業走向永續未來的清晰路徑。李家儂教授的《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》一書，為我們提供了這張珍貴的航海圖。
兆基屋管深耕租賃住宅市場近二十年的歷程，我們始終堅信「人」是產業的核心，從最初的租賃管理，到積極響應政府的社會住宅包租代管計畫，我們看見居住正義不僅是口號，更是每一個家庭安居樂業的基石。近年來兆基屋管致力於精進作業流程與客戶服務品質，重視對弱勢族群的協助，並深化與社福資源及公益的連結，一路走來，我深刻體會到永續發展不只是企業責任，更是ESG 理念的具體實踐。當企業將環境、社會重視納入核心策略，強化公司治理的重要性，並透過數位轉型提升工作效率及優化客戶體驗，不僅能提升營運韌性，更能創造企業永續發展之價值。我認為，這正是不動產業者如何能在當前市場的洪流中脫穎而出，並站穩腳步的關鍵。
李家儂教授這本著作，將這份理念提升到了更宏觀的產業層次，除了精闢剖析全球ESG 的發展脈絡與法規趨勢，更重要的是將這些看似抽象的永續概念，轉化為具體可行的行動指南，提供了清晰的永續轉型規劃路徑。書中詳細闡述了綠建築與地產價值的交互影響、永續金融工具之應用，更點出國內不動產產業面臨的挑戰及策略建議，如何將數位科技與商業價值加以整合，讓永續創新不再是遙不可及的口號，而是每個不動產業者都能掌握的實踐工具，讓我獲益良多。
兆基屋管長年深耕不動產租賃市場，累積了深厚的服務能量，我們深知每一次成功的包租代管，背後都承載著不僅是對客戶、利害關係人，更是對社會的承諾，這與本書所倡導的「環境永續、社會共榮、治理透明」的理念不謀而合。因此我誠摯地推薦本書給所有不動產業者、學術研究者以及關心臺灣未來發展的每一位
讀者，這本書不僅是知識與價值的傳遞，更是一份邀請，邀請我們共同踏上永續實踐的旅程。我相信，在李教授的倡導下，這本書將成為推動臺灣不動產產業轉型的重要基石，為我們的社會及產業發展開創一個更公平、更具韌性的美好未來。
李建成
兆基屋管董事長
地產界「ESG 求生指南」，不讀會後悔！
過去我們蓋房子，關心的是鋼筋水泥、地段行情。但現在，一個叫「ESG」的大魔王從天而降，你要是搞不懂它，客戶、銀行、投資人，甚至是政府都會來「關心」你。這時候，你需要一位能把「火星文」翻譯成「人話」的導師，而家儂教授就是這位導師。他能兼顧學術和產業的平衡，使本書兼具了宏觀的國際趨勢剖析與細膩的在地實踐洞察，論述既有專業深度，又具備產業人士易於吸收的可讀性。
這本書厲害在哪？
． 如同一部超強的ESG 導航：它先帶你環遊世界一圈，看看歐美跟亞洲的玩家們都在遵守什麼遊戲規則，然後再精準定位回臺灣，告訴你家門口正在發生什麼事，以及你該怎麼辦。
． 教你如何把「環保」變「鈔票」：書裡直接點出，搞好ESG 不是在做慈善，是真的能賺錢！它會告訴你，怎麼讓你的「綠建築」租金更高、賣相更好（這叫「綠色溢價」），以及如何避免你的資產變成沒人要的「過氣商品」（這叫「棕色折價」）。
． 提供一份「SOP 懶人包」：我覺得最有趣的是第五章，那個虛構公司「永續地產」的案例。算是手把手教你怎麼在公司裡成立ESG 團隊、訂定KPI，甚至連高階主管的獎金要怎麼跟ESG 績效掛鉤都寫得清清楚楚。是一份可以直接「複製、貼上、修改」的第一版標準作業流程！
． 帶你偷看未來的答案：書的最後也聊了很多酷炫的科技，像是AI、物聯網怎麼幫你搞定ESG，還偷看了新加坡和澳洲這些模範生的成功筆記。讓你跟別人開會時，不只懂現在，還能聊未來，氣場先贏一半。
總之，別再猶豫了。
不管你是公司大老闆、專業經理人，還是剛入行、想搞懂未來趨勢的夥伴，這本書都該人手一本。它不會讓你一夜致富，但絕對能幫你在這場ESG 的巨浪中，站得更穩，走得更遠，而且看起來還特別有智慧。
李奕農
樂居科技創辦人
2025/8/8
為不動產業畫出一幅永續地圖，找出面向未來的競爭力
在全球邁向淨零的關鍵年代，ESG 已不再只是投資圈的語彙，而是城市治理與產業升級的共同底線。特別是在不動產這個長週期、重資本、影響深遠的產業中，從一塊土地的選擇、建築的材料與工法，到二、三十年後的營運管理與再利用，每一個決策都會在能源效率、碳排強度、社會韌性與治理透明之間留下清晰的足跡。誰能把這些足跡串聯成路徑，誰就能為地方與產業找出面向未來的競爭力。
我長期在地方治理的第一線，深刻感受到城市與鄉村在同一張「永續地圖」上的彼此牽動：一端是產業與就業聚集帶來的居住需求與交通壓力，另一端則是山海生態、文化資產與社區生活品質的守護。地方政府每天做的，往往就是在「成長」與「保護」之間尋找更聰明的平衡。要做到這一點，靠口號不夠，靠單一部門更不夠；我們需要一套可衡量、可治理、可落地的工具，把願景轉為流程，把流程化為績效，讓公私協作有章可循、可被檢驗。
李家儂教授的新作《永續地產策略：不動產ESG 實踐與創新模式》，正是一部將理想化為方法的專業指南。全書從策略與治理出發，連結資本市場的再定價趨勢，清楚說明「綠色溢價／棕色折價」如何影響租金、估值與融資。更進一步提供以生命週期思維為核心的實作工具：設計與材料的減碳清單、工地安全與廢棄物管
理、營運階段的能耗監測與資料治理、供應鏈的盡職調查與揭露基準，乃至AI、物聯網、數位孿生等新技術如何將「一次性的工程」轉化為「持續優化的系統」。書中不僅有框架，更附上能直接帶進會議室與現場的指標、表單與案例，兼具政策高度與現場溫度。
我特別欣賞本書的兩個「轉向」：
第一， 是從「合規導向」走向「價值導向」。
許多企業把ESG 視為成本或負擔，但本書以扎實的治理與財務視角，說明只要將效率、韌性與透明度內化於決策鏈，ESG 就能成為降低風險、提升資產週期報酬的「新基本面」。這對開發商、營造商、物業與投資人，都是能立刻對接的語言。
第二，是從「單點改善」走向「全生命週期」。
不動產不是完工即結束，而是啟動與城市長期互動的旅程。本書強調在土地取得、規劃設計、施工建造、營運管理到再利用的每一個節點，建立可追蹤與校準的KPI，讓每一次小幅精進，最終累積成資產與社區的長期競爭力。
地方治理離不開產官學的同行。過去這些年，我們與中央單位、學術界與產業夥伴共同推動多項永續相關的工作：從公共建築節能到友善行人環境、從人本教育到文化資產保存、從產業園區的綠色轉型到災害防治與社區韌性。每一個案子都讓我更確信—當專業者能把「好理念」化為「好機制」，城市就會一步步向前。李教授長期深耕於都市規劃、TOD 與不動產ESG 的研究與實務，培育無數專業人才，也以跨域視角持續為公共政策與產業落地提出建言，而這本書正是其多年累積的結晶。
我誠摯推薦本書給所有參與建築環境的人：
． 對政府部門而言，它是設定門檻、設計激勵、強化監理與跨局處協作的參考藍本。
． 對企業與金融機構而言，它是將ESG 轉化為投資與營運決策的工具箱。
． 對專業服務者與年輕學子而言，它是連結國際趨勢與在地實務的橋梁，縮短「知道」與「做到」之間的距離。
面對2050 淨零排放、高齡社會、少子化與極端氣候等多重挑戰，我們需要一種能長期累積的進步：今天種下更透明的治理，明天收穫更高效率的營運；今天選擇更友善的材料與設計，明天擁有更具韌性的社區與產業。這本書提醒我們—永續，不是昂貴的理想，而是可以被計畫、被執行、被衡量、被分享的日常。當每一位專業者在自己的位置上多做一點、做得好一點，城市的共同底線就會被抬升，下一代也將因此擁有更多選擇。
在此，向李家儂教授及其團隊的努力致上敬意，也感謝所有在工地上、在圖臺前、在會議室裡為永續默默耕耘的夥伴。願我們共同以專業為舵、創新為帆、責任為錨，讓臺灣在全球永續轉型中走得更穩、更遠。
謹此推薦。
楊文科
新竹縣縣長
2025/8/18
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李家儂
重要現職
中國文化大學 土地資源學系 專任教授
南韓建國大學 房地產學系 客座特聘教授
國立政治大學ESG聯盟 不動產業召集人
中華城市管理學會 理事長
内政部國土建設基金委員會委員
現職與經歷
國科會區域與地理研究學門學術營課程 講座
臺北市都市更新學會 理事兼學術教育委員會主委
中華民國區域科學學會 理事兼學術委員會委員
臺灣共用資源學會 理事
五泰教育基金會 董事
中華民國都市計畫技師公會 顧問
中華民國都市計劃學會 理事
中華民國都市計劃學會 副秘書長
中華民國區域科學學會 第十三、第十四屆秘書長
中華民國土地估價學會 理事
中國土地經濟學會 理事
中國土地經濟學會 秘書長
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 學術總顧問
內政部地政司住宅價格指數審議會 委員
交通部鐵路平交道與環境改善建設及周邊土地開發計畫審查會 委員
桃園市政府地價及標準地價評議委員會 委員
桃園市政府非都市土地使用分區及使用變更審議小組 委員
基隆市政府國土計畫審議委員會 委員
新竹縣政府 縣政顧問
新竹縣政府國土計畫審議委員會 委員
新竹縣政府都市計畫審議委員會 委員
彰化縣政府都市計畫審議委員會 委員
花蓮縣政府國土計畫審議委員會 委員
花蓮縣政府都市計畫審議委員會 委員
花蓮縣政府非都市土地使用分區及使用地變更審議小組 委員
花蓮縣政府環境影響評估委員會 委員
花蓮縣政府花蓮縣環保科技園區審查委員會 委員
金門縣政府環境影響評估委員會 委員
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推薦序
作者序
永續發展理念與組織先備知識
第一章 ESG 概念起源與全球發展趨勢
1.1 前言
1.2 ESG 概念的源起與演進
1.3 從CSR 到ESG：企業永續理念的轉變
1.4 全球ESG 發展趨勢
1.5 ESG 在資本市場中的影響
1.6 ESG 對產業的影響與不動產案例分析
1.7 不動產全生命週期的風險與機會
1.8 ESG 資料治理與資訊揭露制度
1.9 漂綠風險與制度應對
1.10 ESG 的經濟學基礎與估值模型
1.11 國際評等機構與永續金融工具的影響
1.12 結語
第二章 國際ESG 法規與政策盤點
2.1 前言與總覽
2.2 歐盟：領先的永續金融體系
2.3 美國：市場主導的ESG 發展
2.4 英國：脫歐後的永續領跑者
2.5 日本：企業自律與政策誘導
2.6 新加坡：亞太綠色金融樞紐
2.7 南韓：積極跟進的後起之秀
2.8 臺灣：邁向淨零的積極轉型
2.9 國際框架與全球趨勢
2.10 對不動產產業的衝擊與展望
第三章 不動產ESG 市場與投資趨勢
3.1 前言
3.2 不動產產業中的ESG 範疇
3.3 全球不動產ESG 市場趨勢總覽
3.4 區域比較：歐洲、北美與其他地區
3.5 永續金融在不動產領域的運用
3.6 ESG 與不動產投資信託(REIT)
3.7 碳金融工具與不動產減碳
3.8 各國綠建築法規與標準比較
3.9 實務策略與建議
3.10 結語：邁向永續的不動產未來
第四章 臺灣不動產產業ESG 現況與挑戰
4.1 強制揭露加速（含歐美亞揭露規範比較）
4.2 落差與挑戰（中小企業困境、政策與市場壓力）
4.3 未來展望與策略建議（三大策略面向）
第五章 ESG 治理架構與策略整合
5.1 公司治理在ESG 中的關鍵作用
5.2 實務案例：各產業的ESG 治理實踐
5.3 永續策略與政策設計
5.4 政策落地與內部對照表
5.5 ESG 策略融入與商業價值
5.6 風險管理強化與企業韌性
5.7 利益相關者價值與長遠競爭力
第六章 永續地產創新模式與未來展望
6.1 各類永續地產評估準則與架構比較
6.2 臺灣永續地產發展的在地策略設計
6.3 金融與稅務誘因設計（綠色貸款、碳權交易等）
6.4 中小型開發商與老舊建築的永續轉型參與
6.5 地方政府與產業公協會的角色
6.6 永續地產實務模擬案例
6.7 臺灣與國際案例對照分析
6.8 永續地產推動工具表格集
附錄A-F 不動產業ESG 永續制度設計重點整理與實務應用
附錄A：永續發展委員會章程樣本
附錄B：反貪腐與商業道德政策
附錄C：GRI 永續資訊揭露對照表
附錄D：重大性評估流程圖
附錄E：ESG 內控與三道防線矩陣
附錄F：永續風險與機會地圖
企業永續制度操作手冊
ESG 治理制度設計
永續政策與行為守則制定流程
ESG 資料管理與報告流程
永續議題重大性評估指引
ESG 風險機會與三道防線實務
各部門推動建議與KPI 設計
範例表單與工具包
參考資料
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