前台北101大樓事業處營運長的無私分享。
從一個建築專業如何登上金融高階？本書含業主方投資管理實務的精隨。
若您只懂建築和物業管理，對財務心生畏懼，請您不要猶疑，拿起這本書。
若您是財務背景，對於建築領域卻步，請絕對不能錯過這本書，它傳遞給您關鍵知識，濃縮了二十餘年不動產職涯的成功秘笈。
本書集商業不動產投資與管理證照（CCIM）、英國皇家測量師（RICS）、壽險規劃師（FLMI）、專案管理師（PMP）、美國綠建築（LEED AP）等證照於一的經驗談。本書所提台灣收益型不動產的投資與管理實例，皆是作者親身經歷。一本書幫助您了解台灣收益型不動產過去幾十年的發展。
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※推薦文
推薦序一
「收益型不動產投資與營運管理」係指開發商投注大量資金、興建商用大樓（辦公、商場、旅館等），採長期持有的理念，透過招商招租、營運管理之不動產管理專業作為， 以期獲取長期穩定收益、達到財務自償目標的不動產投資開發模式。我國各大都會區不乏由民間開發商自行購地、投資興建的收益型商業大樓開發案；最近數十年亦有不少公有土地的設定地上權開發案，其中最為知名的有：台北101、南山廣場、交九轉運站（京站）等。此類「收益型不動產投資案」的生命週期大多會經歷土地取得與前期評估、投資招商、建築設計與興建、營運管理、後期處分等五個階段；而每個階段也都有某些特定不動產領域的專業服務需求。
本書作者蔡清徽女士的學經歷相當完整。首先，她取得美國知名大學的建築與都市設計之學士與碩士學位，並有建築師事務所的建築設計歷練。其後，她的職涯發展過程中亦累積了相當多元的不動產管理相關資歷與證照，如：台北市政府都市發展局的都市設計歷練、中華開發與南山人壽等之資產管理與投資開發歷練，及台北101 大樓的營運管理歷練等。她的實務經驗充分涵蓋了一個收益型不動產開發案生命週期各階段所需的不動產管理跨領域專業；也代表她對於一個不動產開發案的投資開發與營運管理業務，具有相當宏觀與全面的理解與掌握，實為不動產管理專業中非常難得的跨領域專業人才。
正因為蔡清徽女士具備如此完整多元的不動產管理跨領域專業知識與實務經驗，她於二年前獲聘為國立臺灣科技大學建築系的兼任副教授級專家，為其「不動產管理」研究所學分學程開授不動產財務分析、不動產個案研究等課程， 希望能讓學生更全盤地了解一個不動產開發案在「建築物設計施工階段」之前與之後各個階段的不動產管理相關業務與所需專業職能。她的課程學生選課狀況相當熱烈，授課內容亦頗受學生好評。以往分屬在不同部門，甚至不同公司的開發案評估，如今可以藉由建築從業者，根據財務模型的初步結果，動手配置可行量體，反覆模擬財務設算。這就是建築人所能提供的莫大附加價值。更重要的是，透過整合設計思考，可更有效落實好的「場所塑造」（Place-Making）。唯有成功的設計，才能集結人潮；人潮意味著集客率。再輔以準確的產品定位和招商，就能造就一個自給自足、永續經營的商業空間。
本書的內容包含：收益型不動產的基本觀念及投資評估方式；市場分析、產品定位、開發量體與財務假設；財務架構與資金來源；招商與租約架構；各類不動產（商辦大樓、購物中心、飯店等）的投資與管理；個案介紹。對於想要一窺「收益型不動產投資與營運管理」全貌的相關科系在學學生、甚至是第一線從業人員而言，本書可以說是不動產管理跨領域學習的最佳入門教科書，本人在此鄭重推薦。
杜功仁
國立臺灣科技大學建築系 教授
社團法人台灣物業管理學會 前理事長
推薦序二
認識蔡清徽女士，或她習慣的稱謂Freda，匆匆也二十年以上了。由於Freda一直待在台灣收益型不動產業界的法人投資端的金融保險業，故對於過去三十年台灣收益型不動產的發展，有第一手經驗。收益型不動產的緣起，最早是從政府的「促進民間參與公共建設法案」（俗稱BOT法案）開始的。仲量聯行從早期就開始擔任政府的財務顧問，參與在政府的重大BOT專案中，幾個專案Freda也都有參與，當中首推台北101。從聯盟籌組初期，仲量聯行就參與投資與招商顧問，而這個案子是Freda的老東家──中華開發，以及中聯信託連袂主導的。她參與的階段正是台北101緊鑼密鼓的興建期，同時間進行變更設計。這些是與購物中心的定位和招商，同步展開的。
爾後她轉戰外商壽險公司的不動產投資與管理部門， 經歷過完整的投資管理，以及自用不動產管理的歷練後，於2015年加入了台北101的營運團隊，成為101奪得世界最高分綠建築的專案執行者。她是實務與學歷兼備。除了獲有康乃爾大學建築學士、美國哈佛大學建築暨都市設計碩士以外，她還持有台大的EMBA學位（會計與管理決策所）， 壽險與不動產相關的國際證照FLMI、CCIM、RICS、綠建築LEED的國際證照等。她費了十多年的工夫，像蒐集名牌一樣地收納齊全。當然還不忘金融保險業高階主管不可或缺的內控內稽等證照，她也是一應俱全。真是令人深感佩服， 若無過人的智力與孜孜不倦的好學精神，常人孰能辦到。
收益型不動產的營運，是不動產價值的關鍵因素。收益型不動產從興建完成開幕後，就進入漫長的營運期。要能穩住營收，創造市場的口碑，才能讓初期的投資回收。Freda在建築物生命週期管理的資歷完整，她從建築設計開始累績職涯，歷經都市設計、不動產投資、聯貸財務顧問、不良債權處分（NPL）、自用不動產管理、投資型不動產的營運管理等。後期再加上綠建築的專業歷練。她從業界轉任學界， 是本地學生的福音。這本書雖是寫給與她一樣具建築專業背景的人士，希望拉近他們對跨入投資財務的距離感，但同業也可參考。法人投資視角的書，在市面上真的不多，因此誠摯推薦本書。
趙正義
美商仲量聯行（Jones Lang LaSalle）台灣分公司董事總經理
推薦序三
我和蔡清徽女士雖未曾共事過，但和她及她的夫婿一起在教會中服事多年，也知道她在收益不動產業界多年的專業資歷。
收益型不動產的法人投資視角的書，在業界中不常見， 因為投資者的慣例是低調守密。如今蔡女士將多年心得，尤其是跨領域從規劃設計、投資，到管理和綠建築的生命週期管理經驗發表，融會貫通了的歷年的專業心得，無私地與本地學生和業者分享。收益型不動產的投資管理是法人投資機構，特別是壽險業關切的。壽險業投資不動產，主要是著眼於長期投資。不動產的穩定收益，保值性和增值潛力，都是收益型不動產適於長期投資的特性。
在台灣最常見的收益型不動產有辦公大樓及零售商場。其實，舉凡有穩定收益的項目，例如旅館、倉儲物流、醫院等設施，也都屬於收益型不動產，但這些都需要特別專業的管理能力。而前三類：辦公室、零售商場、旅館，則適合財務性投資人，例如，台北101的發起人就是金融財務的團隊。因此這三類收益型不動產占本地投資法人不動產投資的大部分的占比。只要掌握這三種類型投資的概念，就可入門收益型不動產投資的領域。本書因此對於前三類型投資與管理，有較多的著墨。
由投資管理業者寫的收益型不動產書不多，且作者本身又具建築背景，早年即跨入不動產投資和財務顧問領域，多年後轉任學界執教。相信是一本有趣的書，樂於向讀者們推薦此書。
龔天行
富邦金控前總經理
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蔡清徽
經歷
台灣科技大學建研所專技副教授、中央大學管理學院專技副教授
台北金融大樓股份有限公司（台北101） 大樓事業處總經理（GM）、營運長（COO）
南山人壽（前美國AIG集團台灣子公司）不動產投資暨管理副總經理（VP）
中華開發工業銀行信託部、專案融資部襄理主責海內外專案投資、財務、證券化業務
台北市政府都市發展局都市設計科幫工程司
中華顧問工程司建事所（更名為台灣世曦）建築師
證照
RICS 、CCIM、FLMI、LEED AP (O+M) (NC)、NCARB
學歷
臺灣大學EMBA
美國哈佛大學（GSD設計學院）建築暨都市設計碩士
美國康乃爾大學（AAP建築學院）建築學士
個人簡介
蔡清徽女士在建築與不動產投資管理領域資歷完整，逾二十年職場歷練包括：建築設計、都市計畫與設計、不動產專案投資與財務顧問、外商不動產投資暨管理、超高層不動產管理等。她任職於台北101時，率領團隊於2016年奪得美國綠建築協會（USGBC）全球最高分LEED白金級獎牌，世界高層建築與都市人居學會（CTBUH）效能獎的唯一殊榮，獲邀至 CTBUH與USGBC年會擔任演講人，以及美國建築師公會（AIA）擔任訓練講師。
蔡清徽女士是一位跨文化、跨領域的專業人士。她生於台灣，成長於新加坡，在美國完成大學與研究所教育。她目前在大學擔任兼任教職，也是康乃爾大學台灣校友會創會理事長、基督教台北女青年會（YWCA）董事和新建委員。
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推薦序一
推薦序二
推薦序三
作者序
感謝
第一章 收益型不動產的基本觀念
第一節 公共政策帶動下的收益性營運財務觀念
第二節 收益型不動產的生命週期特性
第三節 投資型不動產與自用型不動產的分別
第四節 資產管理
第五節 證券化工具
第二章 收益型不動產的投資評估方式
第一節 時間序列的折現法（DCF）財務指標：淨現值（NPV）、內部報酬率（IRR）
第二節 非時間序列的投資評估方式：市場還原法（Market Capitalization Method）、資產報酬率（ROA）、投資報酬率（ROI）
第三節 營運資本支出（Capex）的決策管理
第四節 公共建設的經濟效益評估（Economic Analysis）
第五節 物業管理的標準化與服務標竿化（Benchmark Service）
第三章 市場分析、產品定位、開發量體與財務假設
第一節 總體經濟與個體經濟
第二節 市場分析與產品定位
第三節 開發量體與土地使用分區管制
第四節 財務假設
第四章 財務架構與資金來源
第一節 傳統土地開發資金用途與來源
第二節 財務獨立的安排
第三節 不動產證券化
第五章 招商與租約架構
第一節 以招商為資金來源
第二節 長期租戶形同共同投資人
第三節 長期租約與條款
第四節 短期租約
第六章 商業辦公大樓的投資與營運管理
第一節 商辦的規劃
第二節 商辦的營運管理
第三節 商辦的招商與租約
第四節 商辦的財務評估與投資決策
第七章 購物中心的投資與營運管理
第一節 購物中心的規劃
第二節 購物中心的營運管理
第三節 購物中心的招商與租約
第四節 購物中心的財務評估與投資決策
第八章 飯店的投資與營運管理
第一節 國際品牌飯店
第二節 飯店的籌組架構與規劃
第三節 飯店的營運
第四節 飯店的財務評估與投資決策
第九章 個案介紹
第一節 台北101
第二節 台北京華城
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