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NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享

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作　　者╱

王啓圳、陳尚宏著；洪漢妮編

出版社別╱

書泉

書　　系╱

職場專門店

出版日期╱

2022/03/29 (1版 2刷)

I S B N ╱

978-986-451-250-8

書　　號╱

3M8B

頁　　數╱

264

開　　數╱

25K

定　　價╱

300 (特價 237)

給從業人員、買地自建、蓋民宿及買賣土地有興趣者的優質入門書

土地開發的眉角你都了解嗎？
看似完美的地可能因為法規、使用限制而進退兩難。
從實際案例故事，看建築師如何化險為夷，
並學習土地買賣時需要的基本概念。
待機會來臨，即能做出漂亮決定，擁有夢想土地。

每一塊土地皆是睡美人，都在等待一位眼光卓越、勇於開創新局的王子，將她從深深的睡眠當中溫柔地喚起，共創美好的未來……。

一樁土地開發案件、工業用地案件、農地用地案件、國有土地讓售案件等，經手處理的時間都是十二個月起跳，如果你能在前期就注意到每個小細節、各個環環相扣的後續效應，必定會為自己或業主帶來更大的效益。
「有土斯有財」許多人夢想自己能擁有一塊地，蓋間理想中的房子。本書分享了許多精采絕倫、刀光劍影的土地買賣過程，讓讀者在閱讀故事時，順便建立起在土地買賣時需要的基本概念。自己多少懂一些，當緣分來臨時，就能氣定神閒、有把握地做出最好的判斷。

王啓圳

王家建築師事務所　主持建築師

人稱台灣貨櫃建築之父。高雄路竹人，鐵匠和木工之子，以父親的名字創立王家建築師事務所。

經歷
英國AA建築學院Sustainable Environmental Design碩士（肄業）
高雄大學法律碩專班
新北市工務局與高雄市工務局建管處
專業資格：建築師及公務人員高考（建築工程）及格
高雄市未登記工廠輔導計畫推動員培訓班講師
工研院產業學院、高雄第一科大業界講師
睦邑講堂土地開發系列課程講師

代表作品
屏東縣政府i Studio青創聚落
嘉信遊艇22號碼頭園區
台塑生醫Herbelle宜蘭龍潭湖畔悠活園區
新北市金山區、土城區、新店區、五股區等五座市民活動中心
花蓮貨櫃星巴克洄瀾門市：日本隈研吾事務所設計，王家建築師事務所法規釋疑、性能優化與監造
《土地建築開發：實務×攻略》書籍出版（2020年／陳尚宏合著）

陳尚宏

測量技師
睦邑講堂土地開發系列課程講師

經歷
國立成功大學地球科學研究所碩士
營造業工務主任
內政部土地測量局測量員
財政部國有財產署股長
正修科技大學講師
專業資格：測量高考及測量技師考試及格
《土地建築開發：實務×攻略》書籍出版（2020年／王啓圳合著）

前言

第1章幾個傷心的故事
就差5坪
建商，土地及財政政策下的永遠贏家
止住爭訟
實際操作案例

第2章建築最重要的一條線
激起一池春水的建築線
解決建築線，美夢即可成真
「一段故事」純屬虛構，若有雷同，一定是巧合
希望美女以身相許，手段卻以死相逼
打贏了官司，輸了土地
慘案
又是基地面寬的問題
眼見不一定為憑
指錯建築線，葬送了前途
一切都是寬度惹的禍
申請建照的首要任務—指定建築線
實際操作案例

第3章畸零地
買地時，小心有「雷」
又闖禍了
常見畸零地態樣
實際操作案例

第4章套繪
買地前一定要弄明白
「解套繪」，一段灰心的過程
刀劍裡藏凶，土地裡何嘗不是
土地被套繪，猶如被下緊箍咒
實際操作案例
農地vs. 建地解套繪要件

第5章國有土地
難捨難分的國有土地
「看似簡單卻難搶灘」的國有土地
相關法規繁雜，熟稔建築法令才能四兩撥千斤
實際操作案例
攻略懶人包

第6章袋地
退場機制
富貴真的是由命
什麼是「袋地」？
實際操作案例
決定「袋地」生死的關鍵

第7章共有物分割
家和萬事興
沒有一塊土地，是沒有問題的
土地權共有時，可申請分割，解放土地限制
實際操作案例
善用共有物分割，買低賣高


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CH01 幾個傷心的故事

1.1就差5坪
這是最近我評估過最可惜的一塊土地。
工業用地在高雄，已如鳳毛麟角。這塊工業土地，因為沒有臨接建築線所以一直沒有辦法開發。
業主，好不容易說服了上方這一塊彎彎曲曲的地，併入做開發。但做私設通路連接到外面的建築線，工廠用地，私設通路要面寬8米。如此一來，就缺了紅色的這一部分的寬度，面積約5坪。就差5坪，豬羊變色。
但這業主卻笑了。因為他當天原本要下定金了。他說幸好我擋住他。否則他才是變色的人。差之毫厘，失之千里。

1.2建商，土地及財政政策下的永遠贏家
最近接觸一塊土地（B）是工業用地，這塊地一直賣不出去，即使已經是市場行情的7折了，但因為C地及D地的關係，依舊乏人問津。
C地、D地的地主為同一人。
C地為住宅區內，未開闢計畫道路，所以在土地管制分區是屬於住宅用地，而且現在向台灣最老的銀行貸款近千萬。
D地是住宅用地，沒有貸款。
C地因為是屬於未開闢的計畫道路，B地若要建築，因為A地為國有土地，建築線一定可以指示在B地與C地的臨接處。但C地屬於私人土地，在民法上，是屬私權，在國家尚未徵收前，有權擋住，不讓B地做進入使用。以致B地沒人想買。
更精彩的，D地建商將開發成為6棟透天厝，建商會出具C地可供D地住宅出入使用的切結書。建商的用意很明顯，是在阻擋B地，在建商建築物出售之前被開發成為工業廠房。因為住宅面對著工廠，大概就很難賣了。
C地另外又埋了一個更大的伏筆，是屬於18禁的問題。
每一塊都有他的故事，故事劇情是有人心的算計構成。正所謂，江湖裏卧虎藏龍，人心裏何嘗不是。

1.3止住爭訟
有塊土地，本身就存在很多問題，原本眾人皆認為是無解了。
1.不該拆除地上物
2.不該土地合併
3.又是民國73年 (法定空地分割辦法)以前的合照
4.面前道路又是「私設巷道」，很難指示建築線
業主經過長輩介紹找到了我，希望我能夠處理。因為他不喜爭，但是又情不得已。
幾番考慮之後，心想：「若有停止爭訟的機會，我們應當努力」。於是就開始了不斷「驚喜」的過程。
在評估了所有的資料（建管、地政、民法）的公開訊息，及諮詢各單位的承辦人員。設計完成送申請時，才又發現這土地，重複「套繪」三次，又前一手的建築師，辦錯拆除執照，也就是拆錯房子（殺錯人犯）。天啊！這好像一人已經躺在地上奄奄一息，有人又上前，從頭及心臟的部位再開兩槍。看來，可以直接宣告死亡了。
在一息尚存之下，建管人員認為這是歷史共業，所以希望一起努力來面對。經過幾番波折，翻遍文件檔案、抽絲剝繭；在無數夜裏午夜夢迴，生不如死之後，本案才起死回生，終於在兩年之後搞定。
現在的建管及地政法令，多如牛毛，疊床架屋。土地的歷史共業，盤根錯節，暗潮洶湧。已經不是一般地主及仲介可以面對的情況了。本案的原地主及仲介都認為這塊土地會在黃金地段，買賣是不會有問題。但是在法規及相關業管單位的管制下，這塊土地的開發，實在有它的困難性。

1.4 實際操作案例
1.4.1
Case01 建築基地位於都市計畫風景遊憩區申請建築線及建照案例
狀況分析
業主買到風景遊憩區土地，誤認買到建蔽率20％的風景區土地，委託規劃建築時發現建蔽率僅6％，該如何因應。
救援對策：
一、土地使用分區：都市計畫區內風景遊憩區。
二、建築線指示：
（一）依細部計畫通盤檢討及土地使用分區管制要點規定辦理。
（二）建蔽率不得大於6％；容積率不得大於12％。
（三）退縮及騎樓設置規定：依本市建築管理自治條例及都市計畫說明書、圖辦理。
（四）都市計畫附帶條件規定及特殊使用規定應依都市發展局公告之都市計畫說明書、圖辦理。
（五）申請基地位於實施都市設計管制地區。
（六）都市設計相關規定請依都市計畫書內都市設計基準、規範及都市發展局公告規定辦理。
三、土地登記謄本記載：
（一）經查上開土地登記謄本，地上建物0棟，經查執照資料查詢結果，亦無建築執照註記。
（二）地籍圖謄本：土地地形方整且面臨已完成開闢之計畫道路。
四、購買土地前評估作業：
（一）面臨整合問題：上開土地於取得前已面臨公設道路，並無無法申請建築指示線之問題。
（二）本案土地位於風景遊憩區內，依都市計畫土地使用分區管制要點規定，設施、零售、餐飲應符合發展觀光目的，並需經觀光主管機關同意後始得設置。故申請建築前，需經過目的事業主管機關高雄市政府觀光局同意後，再行申請建築執照。PS.業主誤認買到一筆建蔽率20％的風景區土地。

解鎖密碼
1.本案土地面臨已完成開闢之12M計畫道路，順利核准建築指示線。
2.經目的事業主管機關，回覆台端於本案地號土地設置店舖一案，查旨揭地號土地位屬澄清湖特定區計畫範圍內之風景遊憩區，倘設置之店舖型態符合土地使用分區管制規定及發展觀光目的，本局無意見。（…無意見為政府機關不正面同意時的官方用語，可視為同意）
3.實際完成規劃建蔽率5.9％、容積率5.9％，並取得建築執照。

1.4.2
Case02 部分土地使用同意（建築基地被套繪）
狀況分析
業主購買相鄰2筆都市計畫商業區房地，土地移轉後，自行將2筆土地辦理地籍合併，如何因應？

A、B兩筆土地已做為建築使用且各有法定空地，但業主已經辦理土地合併，產生部分土地使用（基地套繪），該如何檢討法空問題以達最有效利用？
一、地政資料初判：
（一）土地登記簿謄本：土地使用分區及使用地類別→「空白」，建物建號欄記載，地上建物共0棟，經查執照資料查詢結果，亦無建築執照註記，研判前開土地為空地。本筆土地登記原因為「合併」。
（二）地籍圖謄本：土地地形方整且面臨已完成開闢之計畫道路。
二、土地使用分區：都市計畫區內第五種商業區。
三、指示建築線載明事項：
（一）依細部計畫通盤檢討及土地使用分區管制要點規定辦理。
（二）建蔽率不得大於70％；容積率不得大於840％。
（三）退縮及騎樓設置規定：依本市建築管理自治條例及都市計畫說明書、圖辦理。
（四）都市計畫附帶條件規定及特殊使用規定應依都市發展局公告之都市計畫說明書、圖辦理。
（五）申請基地位於高雄市大眾捷運（紅線）禁限建範圍內。
四、購買土地前評估作業：
（一）面臨整合問題：上開土地於取得前已面臨現有巷道，並無無法申請建築指示線之問題。
（二）地上現況為空地，究竟是將土地地籍合併為1筆土地，檢討建築面積效益較大，或者是維持前2筆地號土地各別檢討法定空地效益較大，請審慎評估。
� 救援一：地上現況為空地，地籍合併前，將2筆地號土地各別檢討法定空地，再申請建築執照。不將土地地號合併最為保險作法，將可獲得原來建照之建蔽率。
� 救援二：地上現況為空地，將A、B地號土地合併後，必須一起檢討法定空地，再申請建築執照。本案土地原為A、B地號，地主洽建築師規劃前已自行向地政機關申請地號合併，衍生基地有他案法空問題，原來可規劃建築面積立即減少。申請建築執照前，僅剩下空白處A-2範圍可規劃建築使用，其餘A-1範圍均為旁邊建築執照之法定空地，無法發揮整併效用，建議土地取得後勿輕易辦理土地合併。

解鎖密碼
1.本案土地合併後，必須一起檢討建築基地法定空地，產生常見的部分土地使用同意的狀況，意即，土地合併後衍生出他案法定空地要處理。此時，須檢討基地內法定空地並確定無套繪問題之後，才能申請建築執照。
2.本案最後取得受套繪範圍土地使用同意方式，申請建築執照完成，否則業主又將變成花大錢買法定空地的受災戶。

1.4.3
Case03 建築基地位禁、限建管制區範圍內
狀況分析
建築基地位軍事限建管制範圍清冊內之管制區段，如何運用基地之建蔽及容積率。

救援對策：
一、地政資料初判：
（一）土地登記簿謄本：土地使用分區及使用地類別→「空白」，建物建號欄記載，地上建物共0棟，經查執照資料查詢結果，亦無建築執照註記，研判前開土地為空地。本筆土地登記原因為「土地重劃」，研判土地位重劃區內。
（二）地籍圖謄本：土地地形方整且面臨已完成開闢之計畫道路。
二、土地使用分區：都市計畫區內第三種住宅區。
三、建蔽率不得大於50％；容積率不得大於240％。
四、本案土地位於重劃區內，依高雄市政府工務局103年12月3日公告，得免申請建築線指示（定）。
五、購買土地前評估作業：
（一）業主不知道買到禁、限建管制範圍內土地。
（二）地上現況為空地，位軍事設施管制區內，建築前需先徵詢軍事主管機關限建高度，始得辦理。

解鎖密碼
1.本案土地位於重劃區內，得免申請建築線指示（定）。
2.經目的事業主管機關作戰指揮部，二次回覆：
A.第1次以公文函送審查清冊回覆，審查結果，該地號座落於海軍反潛航空大隊公告之禁限建範圍內，其限建高度為15公尺。
B.第2次以公文函覆，經查案址，其限建高度為15公尺，屬海軍反潛航空大隊禁、限建管制範圍。
3.本案原申請建築執照建蔽率49.66％、容積率228％；於開始建築施工時，適逢市政府公告發布實施"變更土地使用分區管制(建蔽率規定)通盤檢討案"都市計畫書，本案屬第三種住宅區，且樓層數為5層樓以下，得將原建蔽率50%放寬至60%。
4.因此，為提昇基地效率，採辦理建築執照變更設計方式，將建蔽率升至51.33％、容積率239.16％。