2-1　臺灣房市正在形成的趨勢

　　面臨21世紀知識經濟時代的來臨，企業全球化已是必然的趨勢。產業的快速變動，市場競爭更為激烈，加上國內市場的對外開放，外資與私募基金機構的湧入，使得企業不得不以國際化的視野來看國內市場，誰掌握了趨勢，誰就是贏家，故順勢而行，才能事半功倍。臺灣房市有哪些趨勢正在發展中，預先洞悉趨勢，才能成為房市大贏家。

一、經濟成長進入低度化

　　臺灣目前的經濟成長已面臨到瓶頸，產業及經濟體有出現弱化的現象。在長期面及現在整個國際的經濟走緩之情形下，不可能再出現開發中國家大幅度躍升的機會，所以未來的經濟成長可維持在5%，甚至4%的低度水準；相對的，對於整體經濟的貢獻度或個人所得的提升，較為不利。

二、就業市場走向高失業率

　　在加入WTO及三通的效應，其負面效應就是提高國內失業率。因臺灣在農業傳統產業的轉型過程中，會讓不符合職場需求的人士被淘汰，從長期面來看，臺灣的失業率將成為一種常態。最近有一較諷刺的名詞為「臺勞」，事實上這也是一種趨勢，未來兩岸三通後，無論是人民或是貨品的往來越加頻繁，就市場而論會更加趨向大中華化，對高失業率而言何嘗不是一種紓解。

三、投資大陸變成全民化

　　以大陸現在經濟大幅成長的狀態之下，未來房地產應該會有增值效益的空間存在。而以臺灣人民的國民所得或儲蓄力，可能撥二分之一就有能力到大陸投資房地產的情形來看，未來臺灣人將會更熱衷於投資大陸房地產。雖然這不是我們所樂見，但卻是一種不可擋的趨勢。

四、社會變成全面老年化

　　就社會面而論，1993年臺灣已正式達到世界衛生組織（WHO）高齡化國家的標準，65歲以上的老年人口占總人口7%（2010年，65歲以上老年人口占10.7%）。根據主計處99年人口及住宅普查報告2000-2010年（十年間）未滿15 歲幼年人口減少108 萬人，65 歲以上老年人口增加56 萬人，少子女化及高齡化現象越趨明顯。不同的是在於目前老人問題有家庭力量在支撐，在進入21世紀後，老人照護的問題更浮現於檯面上，令人擔憂的是目前政府對於這方面的準備及因應仍顯不足，缺乏全盤性的規劃，未來老年化所衍生出的社會問題，將會有更大的難題產生。

五、人口成長停滯化

　　經建會最新完成對未來人口成長趨勢的預估，2019年臺灣人口的成長將會出現零成長，甚至負成長。對房地產市場來說，人口持續成長才能支撐房地產市場大成長，或再度躍進的機會，如果人口成長停滯化，對於未來房地產或公共設施配置的問題是較令人擔心的。1993年臺灣已正式達到世界衛生組織（WHO）高齡化國家的標準，65歲以上的老年人口占總人口7%（2010年65歲以上老年人口占10.7%）。預估到了2051年，臺灣每3.3個年輕人就要撫養一個以上的老年人。總人數也將由2006年2,280萬人增加至2018年2,320萬人的高峰後，人口數開始減少，到2051年後，臺灣的總人口數將降為1,860萬人。出生率快速下降才是問題關鍵，因為這將是少子化以及老年化社會來臨的先兆。經建會表示，隨著國內高齡人口比重升逾10%，並將在十年後升逾15%，人口結構快速老化，將使國內勞動參與率由目前的58%（2007年）逐年呈下滑趨勢。參與率是指15歲以上民間人口有意願工作的人口。這項數據降低，意味著經濟成長動能的流失，因此所面臨的勞動力不足的情形值得注意。

六、產業發展走向綠化

　　臺灣未來的產業發展將會轉向綠化，回復所謂Formosa的概念。就臺灣而言，已不適合再依靠傳統產業，因無論以人力成本或土地成本來看，傳統行業已無法繼續在臺灣生存，臺灣的產業將慢慢走出高污染、高勞力的型式，而以觀光休閒為主軸，發展無煙囪工業。對於大陸十三多億人口來說，臺灣是非常好的觀光據點；而臺灣發展成海上觀光樂園亦是相當令人期待的，相對地，也解決了產業空
洞化的擔憂。

七、知識經濟取代資產價值

　　以往的資產公司只要有土地資產，就能點土成金，股市長紅。但隨著科技的來臨，土地不再是最大的財富來源，知識經濟取代了土地的價值。世界首富比爾•蓋茲即是最佳的例子，其最大的財富不在土地資產上，而是知識經濟。對於21世紀的臺灣而言，亦逐漸邁向知識經濟的時代。

八、城鄉差距逐漸縮小、逐高鐵而居

　　臺灣目前城鄉的發展非常不平均，單臺北市就聚集了五、六百萬人口，造成周邊的服務設施或公共設施嚴重不足。但隨著高鐵的通車，這種狀況將會有很大的轉變。高鐵的正式營運，宣布未來將是第四度空間革命的年代。要改變現狀，選擇不同居住環境、地點以及型式，都將變成可能；在大都市以外的鄉鎮將很可能會創造出鄉村化、高品質的住宅社區風貌，屆時整個都市的版圖將會出現重整的情形。

九、全球競爭及微利時代的來臨

　　由於全球化時代的來臨，選擇低成本、低工資國家加工變成潮流，加上自動化的生產，供給大於需求，市場競爭激烈，利潤不斷下降，改變了產業的結構，微利時代可說是目前經營環境的大趨勢，已經做好典範移轉準備的人，將是市場重整過後的最大贏家。

十、住居「鮭魚化」，海歸派帶動臺灣房市

　　所謂「海歸派」，指的是出外經商、移居海外的臺商華僑等。這是早年出外打拚的臺商事業有成，帶著大筆現金回臺買豪宅，「代表一種身分地位」。兩岸之地域關係，已由生產、貿易，進入個人投資理財和買樓置產的新階段，大中華經濟圈的體驗已由企業擴至自然人。隨著未來兩岸關係可能進一步開展，甚至達到實質三通，臺商回流、回鄉定居的可能性與可行性提高，類似的島外移入也可預見。

十一、節能「綠建築化」

　　在油價高漲、資源缺乏的臺灣，綠建築主要是為了節能及符合環保概念而興，雖然現在僅見於一些辦公大樓，但是隨著未來民眾對於節約能源、節省費用的需求出現，建築業者在市場漸趨成熟的情況下，推出綠色住宅建築的意願也將提高，更將成為建築業者銷售時的最主要訴求。

十二、都市更新與拉皮防老化

　　都市更新與老屋「拉皮」，被視為是未來十年建築業界及不動產投資客最大的金礦。隨著市區土地供給趨近飽和的情況，都市更新變成建商在市區中取得大片土地的唯一方法。特別是當行政院提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後，房市更出現一股「考古」風，好地段裡的老房子越來越吃香，也加速了都市更新的腳步。日前內政部規劃的四大指標都市更新案，預計將創造三千八百億元商機。初步規劃未來「基隆火車站暨西二、西三碼頭」將轉型為「商旅新都心」；「臺北華光社區」要打造成「金融管理及數位通訊中心」；「臺北南港高鐵沿線再開發」可望成為「臺灣智埠中樞」；四大指標都市中唯一位於南部的「臺鐵舊高雄港站及臨港沿線再開發」，則將朝「優質住商新天地」發展。

十三、豪宅與小宅兩極化，住宅光纖化、綠建築化

　　據趨勢大師大前研一的觀察，未來的社會型態將走入「M」型社會。這樣的社會型態已逐漸反映在國內房地產市場，特別是近幾年在大都會地區，建商取得土地越來越困難，加上地價高漲，有幸取得大面積土地者，都傾向於規劃大坪數、高總價的豪宅產品。豪宅的五個必備條件為：地段要稀有、建地要大、景觀要好、產品設計要創新，加上知名建築大師。簡單的說，就是珍貴、稀有、獨特加上地段難得的特性。除了擁有先天的條件如：都市計畫的規劃、優質的景觀、環境條件外，後天發展如：生活機能的成熟條件等，如無法具備這些條件，在二級地段興建豪宅，基本上只稱得上是「高級住宅」或是「好宅」而已。如只能取得小面積者，則以市場最易接受的小套房或小品居為主。加上少子化、甚至無子化、單身化、單親化等社會變遷越來越嚴重，滿足這類族群的需求就更加流行。而住宅的配備也隨著政府推動光纖到府（FTTH, Fiber to the Home）的建設，以及市場上越來越多建商以此作為推案訴求，隨著3G時代來臨，未來屋主可以在外遙控通訊設備，掌握家電設備、居家保全、小孩老人照顧等，光纖時代的來臨已不是夢想。居住LIUP化，意思就是 Living in Your Palm，居住生活都在你手掌中，這是科技發展的必然趨勢。

十四、逐捷運而居

　　大臺北地區有捷運經過的地方，房價都大漲，這種好機會已不再由臺北市民所獨享，未來十年，全臺主要都會區會陸續進入捷運時代。自2007年起，高雄也正式進入捷運時代，接著還有臺中捷運動工，這股逐捷運而居的市場潮流會更加強化，捷運所帶來的方便性更是消費者優先考慮的選擇。高油價所引發的自用交通工具之成本壓力越來越大，選屋全面MRT化絕對是潮流趨勢。

十五、廠房住宅化、商業化

　　國內傳統產業不斷外移，很多在市區中擁有大片廠房土地的傳統產業業者，最近也興起轉型或是加入房市的念頭，如：裕隆汽車、厚生、大同、中石化等。這種透過地目變更、土地重劃將廠房住宅化或商業化的開發模式，在未來幾年內，應該還會有很多案子於大臺北及大高雄地區出現，如：南港、內湖、三重、新店；高雄的前鎮、小港、鼓山等地。房地產經過了十一年的不景氣，隨著環境的變遷，產業環境的調整，已不可同日而語。誰能掌握未來的趨勢，誰先看到未來的商機，誰就是房市贏家。目前政府積極釋放利多，為股、房市注入強心劑，如：
1. 大降遺贈稅至10%，營所稅至17%，讓停泊國外資金回流至臺灣。
2. 推動都市更新與交通建設：如「臺北好好看計畫」、臺北內湖與高雄捷運的通車等，加速都市更新，帶動房地產價格回升。
3. 開放兩岸投資：如2009年簽訂「金融監理備忘錄」（MOU）與2010年完成「兩岸經貿合作架構協議」（ECFA），2009年6月宣布開放陸資來臺投資不動產辦法。

　　整體來說，ECFA啟動後，來自全球各地的資金會加速流入臺灣市場，也將會見到陸資企業在臺灣房市、股市和各產業展開大採買，誰能掌握這波趨勢，誰就是下一波房地產市場的贏家，這都是從事房地產業者所期盼的一天。..more

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